Аналитики Knight Frank прогнозируют рост объема мультитемпературных складов в Московском регионе на 15% из-за потребности в свежих продуктах

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подсчитали, что по итогам 10 месяцев 2018 года общий объем мультитемпературных складских комплексов в Московском регионе достиг 1,9 млн кв. м или около 13% от общего объема предложения. Аналитики Knight Frank прогнозируют, что к концу 2019 года общий объём мультитемпературных складских комплексов может увеличиться на 15% до 2,2 млн кв. м, что будет составлять около 14% от общего объема складской недвижимости в Московском регионе. Увеличение объема мультитемпературных складских комплексов связано как с развитием крупных розничных сетей, которые строят собственные распределительные центры в Московском регионе, так и с ростом спроса со стороны покупателей на свежие продукты и healthy food с доставкой на дом.

По итогам 10 месяцев 2018 года 47% от общего объема мультитемпературных складов в Московском регионе или около 900 тыс. кв. м – построены спекулятивно, 53% или около 1 млн кв. м – склады под заказчика.

Источник: Knight Frank Research, 2018

Аналитики Knight Frank отмечают, что в Московском регионе наблюдается дефицит вакантных мультитемпературных помещений в качественных складских объектах класса А, так как в большинстве случаев данные объекты не выводятся на рынок, а строятся в формате built-to-suit или с привлечением генерального подрядчика с учетом индивидуальных требований заказчика. Основной объем предложения вакантных площадей в аренду в Московском регионе сформирован в складах класса В/С, хладокомбинатах – по итогам 10 месяцев 2018 года объем вакантных площадей в складах данного типа составил около 35 тыс. кв. м, что является низким показателем для рынка.

Также в рамках многих объектов (около 26% от общего объема мультитемпературных складов в Московском регионе) работают профессиональные логистические операторы, предлагающие клиентам комплекс своих услуг вместо прямой аренды. Средняя ставка за услугу ответственного хранения на холодильном складе (от 0 до +15 градусов) по итогам 10 месяцев 2018 года составила 25 руб./п.м./сутки[1] без НДС, а средняя ставка за услугу ответственного хранения на морозильном складе (от 0 до -25 градусов) составила 31 руб./п.м./сутки без НДС. Стоимость погрузочно-разгрузочных работ находилась в диапазоне 100-150 руб./ за единицу без НДС.  Следует отметить, что стоимость услуг логистического оператора зависит как от объемов хранения и обработки, количества отгрузок, так и от температурного режима.

Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на холодильном складе класса А (температурный режим от 0 до + 10 градусов) по итогам 10 месяцев 2018 года находился в диапазоне 6 000-7 000 руб./кв. м/год triple net, на морозильном складе (температурный режим от 0 до -25 градусов) – в диапазоне 7 000-8 000 руб./кв. м/год triple net. Средний уровень запрашиваемой ставки аренды в помещениях со специальным температурным режимом (как правило данные зоны оборудованы приточно-вытяжной вентиляцией и используются для хранения алкогольной продукции) находился в диапазоне 4 500-5 000 руб./кв. м/год triple net. Следует отметить, что средний уровень запрашиваемых ставок аренды на мультитемпературные складские комплексы зависит как от объема и температурного режима помещений, так и от расположения объекта. Например, ставки на мультитемпературные склады класса B в пределах МКАД могут доходить до 10 000 руб./кв. м/год triple net. Аналитики Knight Frank отмечают, что чем ниже температура в складах, тем выше ставки аренды. Например холодильные камеры возможно интегрировать в готовый сухой склад, а для морозильных камер требуется более прочный фундамент и дорогостоящее оборудование.

Новое строительство мультитемпературных складов в настоящий момент ведется преимущественно под заказ. Например, в III квартале 2018 года был введен в эксплуатацию склад с мультитемпературными помещениями компании «Утконос» площадью более 72 тыс. кв. м на территории логопарка «Ориентир Север 3», до конца 2018 года запланирован ввод распределительного центра «АШАН» с мультитемпературными зонами площадью более 100 тыс. кв. м на территории индустриального парка «Южные Врата», также компания «Строительный Альянс приступила к строительству новой очереди складского комплекса для хранения фармацевтической продукции «Фора Фарм» и т.д.

По итогам I-III кварталов 2018 г. общий объем сделок с мультитемпературными складскими комплексами в Московском регионе составил около 15% от общего объема, что в абсолютном выражении равно 192 тыс. кв. м. Средний размер сделки площадью до 10 тыс. кв. м по итогам I-III кварталов 2018 г. составил 4,3 тыс. кв. м (средний размер сделки за аналогичный период 2017 г. составлял 6,5 тыс. кв. м), а средний размер сделки от 10 тыс. кв. м составил  около 26 тыс. кв. м (средний размер сделки за аналогичный период 2017 г. составлял 31,2 тыс. кв. м). Основную долю в структуре спроса на мультитемпераурные складские комплексы формируют ритейлеры, которые хранят продукцию как в холодильных зонах, так и в морозильных. Совокупный объем сделок с ритейлерами за 9 месяцев составил около 102 тыс. кв. м или 20% от общего объема сделок с ритейлерами. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала аренда розничным ритейлером «Вкус Вилл» склада компании «Дикси» на территории «PNK Парка Северное Шереметьево» площадью около 52 тыс. кв. м. Данную сделку можно охарактеризовать как уникальную для рынка, так как во-первых, крупные мультитемпературные склады класса А в аренду появляются на рынке крайне редко, во-вторых, изначально склад строился исходя из индивидуальных технических требований компании «Дикси», и для аренды данного объекта компании «Вкус Вилл» скорее всего пришлось оптимизировать свою логистику. Второе место в структуре спроса на мультитемпературные склады по итогам I-III кварталов 2018 г. занимают фармацевтические компании, общий объем сделок в данном сегменте составил около 31 тыс. кв. м, далее идут дистрибуторы (около 28 тыс. кв. м) и алкогольные компании (около 26 тыс. кв. м).

Как полагает Сергей Кузичев, директор департамента складской недвижимости Knight Frank, в перспективе 2-3 лет по мере роста ряда розничных продуктовых сетей, появления новых игроков рынка, а также увеличения потребительского спроса на свежие продукты и здоровое питание, объем мультитемпературных складских комплексов в Московском регионе будет расти в пределах 15%. Например, в период с IV квартала 2018 года по 
2019 года запланирован ввод около 230 тыс. кв. м складских площадей с мультитемпературными помещениями, из которых около 93% строятся под заказчика и только 7% для дальнейшей сдачи в аренду или оказания логистических услуг.

Аналитики Knight Frank на настоящий момент на рынке складской недвижимости России мультитемпературные склады разделяют на три сегмента: 1) качественные складские комплексы, в которых возможна свободная планировка, организация многоярусного складирования; 2) старые производственные здания времен советской постройки, отличительными чертами которых является большая энергоемкость, маленькая высота потолков, отсутствие возможности свободной планировки склада; 3) небольшие склады современной постройки с маленькими холодильными и морозильными помещениями. 

Все помещения для хранения пищевых продуктов делятся на средне- и низкотемпературные (глубокой заморозки). Температурный режим помещений первого типа от 5 градусов и выше. Обычно они применяются для хранения молочных продуктов, гастрономии, овощей, фруктов, а также охлажденных мяса и рыбы. Кроме того, согласно требованиям СЭС, мясо, рыба, овощи/фрукты, хранящиеся в больших объемах, должны находиться в изолированных друг от друга секциях. Среднетемпературные холодильники предназначены для относительно непродолжительного хранения продуктов.

В помещениях глубокой заморозки температурный режим, как правило, от 18-20 градусов, но в отдельных случаях до 30 градусов. Такие зоны подходят для длительного хранения мяса и рыбы, либо полуфабрикатов (мясных, рыбных) или морепродуктов.

Особый вид "пищевых" холодильных помещений – винные. У вина очень строгие правила хранения: стабильная температура (в зависимости от рекомендаций производителей ее нижний предел может быть +10 градусов, верхний – до +18 градусов, влажность воздуха не менее 50-65% (в отдельных случаях – до 80%), полная темнота, отсутствие вибрации и шума, постоянное поступление свежего воздуха. Такие требования могут обеспечить только специальные "винохранилища": либо шкафы для хранения вина, либо шкафы для хранения и сервировки (подготовки к подаче на стол) вина, либо винные погреба, оснащенные холодильным оборудованием.

Вторая категория холодильных помещений – для хранения скоропортящихся не пищевых продуктов и изделий. Здесь идет речь, прежде всего о меховых изделиях и цветах. Как и вину, им нужен не только особый температурный, но и влажностный режим. Что касается меха, то этот режим может варьироваться в зависимости от вида меха, но в целом помещения для изделий из него имеют температуру от +2-7 градусов, и влажность – 40-60%, только при таких условиях структура волоса не испортится.