Быстрей всего дорожают склады на юго-западе, а ставки у МКАДа доходят до 6 000 руб./кв. м/год

Аналитики Knight Frank проанализировали структуру предложения на складском рынке Московского региона и выяснили, что самое «дешевое» направление – восточное, причем за последние 3 года средняя запрашиваемая ставка на данном направлении снизилась примерно на 6%. Самые дорогие складские площади экспонируются в ближнем поясе МКАД – на расстоянии до 7,5 км, в течение последних 3 лет средняя ставка на данном расстоянии находились в диапазоне 3 800-4 500 руб./кв. м/год triple net.

• По предварительным итогам 2018 года средний уровень запрашиваемой ставки аренды в Московском регионе составил 3 650 руб./кв. м/год triple net, что на 1,4% ниже итогового показателя за 2017 год и на 1,4% выше среднего уровня запрашиваемой ставки аренды в период с I по III квартал 2018 года. Также данный показатель на 4,3% выше среднерыночной ставки на склады класса А в регионах России, которая по предварительным итогам 2018 года закрепилась на уровне 3 500 руб./кв. м/год triple net.

Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса А,
руб./кв. м/год

Источник: Knight Frank Research, 2018

• Если анализировать ставки по направлениям Московской области, то наиболее низкие в 2018 году традиционно наблюдались на востоке и юго-востоке, где их средний уровень по предварительным итогам 2018 года находился в диапазоне 3 000-3 100 руб./кв. м/год triple net. На Горьковском шоссе низкая ставка прежде всего связана с большим объемом вакантных площадей в Ногинском районе, которые собственники на протяжении длительного периода времени предлагают в аренду. На Новорязанском шоссе на расстоянии до 5 км в некоторых складских комплексах запрашиваемые ставки достигали 4 200-4 500 руб./кв. м/год triple net, однако на большем удалении от МКАД ставки находились на уровне 3 000 руб./кв. м/год triple net. Низкие ставки на Новорязанском шоссе прежде всего связаны с высокой загруженностью данной федеральной трассы.
• Наибольшая запрашиваемая ставка аренды по предварительным итогам 2018 года зафиксирована на юго-западном направлении Московского региона – 4 000 руб./кв. м/год triple net. Это обусловлено низким уровнем вакантных площадей, а также достаточно высоким спросом на данном направлении (по предварительным итогам 2018 года около 12,5% от общего объема сделок были закрыты на данном направлении).
• По предварительным итогам 2018 года наибольший объем сделок был закрыт на южном направлении Московского региона. Направление традиционно пользовалось популярностью, поскольку отличается хорошей транспортной доступностью, близостью к аэропорту, кроме того, Симферопольское и Каширское шоссе имеют стратегическое значение, обеспечивая связь большинства регионов России со столичным рынком. Юг Московской области является и наиболее насыщенным складской недвижимостью, объем предложения на данном направлении составляет 4,9 млн кв. м или около 34% от общего объема.
• Максимальное снижение ставок в годовой динамике зафиксировано на восточном и юго-восточном направлении – на 6%.
• Максимальное увеличение ставок отмечено на юго-западном направлении Московской области – на 8% за год. Это прежде всего объясняется существенным сокращением объема вакантных площадей. В 2018 году практически полностью сданы в аренду складские комплексы класса А в Крекшино и Внуково.

Распределение спроса по направлениям Московского региона, 2018 г.

Источник: Knight Frank Research, 2018

Распределение запрашиваемых ставок аренды по направлениям МО

Источник: Knight Frank Research 2018

• Помимо направления, уровень запрашиваемой ставки аренды зависит от удаленности объекта от МКАД. Если объект расположен на расстоянии до 5-7 км от МКАД, запрашиваемая ставка аренды вероятнее всего будет выше, чем у более удаленных от МКАД объектов. Например, в рамках некоторых складских комплексов класса А, расположенных в непосредственной близости к МКАД, средний уровень запрашиваемой ставки аренды может достигать 5 000-6 000 руб./кв. м/год triple net.

Средняя запрашиваемая ставка на склады класса А в зависимости от расстояния до МКАД, руб./кв.м/год triple net

Источник: Knight Frank Research, 2018

• По словам Сергея Кузичева, директора департамента индустриальной недвижимости Knight Frank, в 2019 году на фоне низкого ввода спекулятивных проектов и высокого спроса на готовые складские помещения, будет наблюдаться рост запрашиваемой ставки аренды, однако стремительного повышения ожидать не стоит. К концу 2019 года, по нашим прогнозам, средняя запрашиваемая ставка может закрепиться на уровне

3 700 руб./кв. м/год triple net. При этом существенных изменений в распределении запрашиваемых ставок по направлениям не произойдет: наиболее дорогими будут оставаться юго-западное и западное направления Московского региона, наиболее дешевыми – восточное и юго-восточное, где помимо большого объёма вакантных площадей запланировано строительство новых очередей в рамках действующих складских комплексов как спекулятивно, так и под заказ.