Эксперты IPG.Estate о развитии складского сегмента Петербурга

На сегодняшний день в складском сегменте существует три формата девелопмента производственно-складских помещений: спекулятивный, build-to-suit (строительство под заказчика), light industrial. О состоянии и перспективах каждого из форматов рассказывают эксперты IPG.Estate.

Самый распространенный и наиболее развитый формат – спекулятивный девелопмент. Спрос на спекулятивные объекты постоянно стабилен. Также сохраняется интерес к таким объектам со стороны инвесторов. Практика показывает, что компании-инвесторы, у которых есть земельный участок, готовы строить складские объекты класса «А» по определенным характеристикам: помещения с одним доком на 1000 кв.м, рабочей высотой потолков 11-13 метров, полами с антипылевым покрытием на уровне 1,2 метра и т.д. В дальнейшем такие объекты сдаются в аренду как есть или модернизируются по требованиям арендатора: например, устанавливаются холодильные камеры, увеличивается количество доков, достраиваются офисные помещения на мезонине, увеличиваются электрические мощности, если имеется такая возможность.

Практика показывает, что на рынке Петербурга спекулятивные склады не остаются не востребованными на долгое время: собственники для привлечения первых и крупных арендаторов предлагают специальные условия по арендной ставке, каникулам и т.д. Если объект долгое время простаивает, значит он имеет либо проблемы технического характера, либо проблемы с документами. Например, на «Парнасе» есть объект класса «B» с хорошей локацией, который построен минимум год назад, но не заселен арендаторами, так как имеет проблемы с подключением к сетям и, соответственно, не введен в эксплуатацию.

Минимально рентабельная площадь для строительства спекулятивных складов – 5000 кв.м, поскольку минимальный автономный блок в «А» классе кратен в среднем 2500 кв.м. Достаточно распространен формат строительства отдельно стоящих складов класса «B» площадью 1500-2000 кв.м – этот формат популярен как в сделках аренды, так и купли-продажи. Как примеры комплексной застройки участка таким форматом складов можно привести, как минимум, 2 комплекса – «Терра Терминал», расположенный в южном направлении в 17 км от КАД и комплекс «Эврика» в пос. Тельмана. В «Терра Терминале» возведено 13 складов по 1500 метров каждый, заполняемость близка к 100%, привлекает низкий уровень арендной ставки на отапливаемый склад.

Build-to-suit – формат для рынка Петербурга относительно новый, но уже нашедший своих клиентов. Все больше девелоперов предлагают данную опцию. Специфика build-to-suit заключается в том, что девелоперы готовы за свой счет или за счёт клиента построить на земельном участке здание по техническому заданию клиента и после ввода объекта в эксплуатацию сдать ему в долгосрочную аренду или предоставить возможность выкупа. Потенциальные клиенты на данный формат, например, логистические компании, которым необходим кросс-докинг, продуктовые ритейлеры, которым важно наличие холодильных и морозильных камер или соответствие другим техническим характеристикам, фармацевтические и производственные компании и др.

Популярность и востребованность build-to-suit формата объясняется еще и тем, что территория промзон в городе высвобождается и застраивается жильем. Производственники зачастую не могут найти помещения, полностью отвечающие их нестандартным требованиям, например, по электрическим мощностям, высоте потолков, грузоподъемному оборудованию и т.д. Кроме того, производственные компании большое значение уделяют локации помещения и близости к метро для удобства сотрудников. На производствах часто задействовано большое количество работников, специальности которых уникальны.

При поиске производственные компании проходят несколько этапов. Изначально они смотрят помещения в районе, где уже функционирует производство. На втором этапе готовы рассматривать помещения на окраинах города. На третьем начинают мониторить объекты за рамками города. И после того как понимают, что не смогли найти подходящий объект, приходят к пониманию, что необходимо всерьез рассмотреть возможность строительства объекта под себя.

При этом количество игроков, которые предлагают услуги build-to-suit, увеличивается. Это не только профессиональные девелоперы, но и собственники земельных участков, у которых есть определенный запас финансовых ресурсов, и которые готовы инвестировать в объекты build-to-suit под будущего арендатора, при условии долгосрочной аренды.

Light industrial появился на рынке Петербурга недавно, и на сегодняшний момент формат слабо развит, но имеет большие перспективы. Light industrial – это формат небольших производственно-складских помещений площадью 500-1500 кв.м.

В Петербурге существуют примеры, когда складские объекты площадью порядка 5000-7000 кв.м нарезают автономными блоками по 700-1000 кв.м с возможностью объединения, которые в дальнейшем сдаются как производственные площади или склады небольшого формата. В основном это объекты с высотой потолка 6-8 метров, одними воротами на блок, антипылевыми полами на уровне земли, встроенными офисно-бытовыми помещениями.

Light industrial – перспективный формат, но пока непонятно, кто из петербургских игроков первым займет эту нишу. Первые шаги в этом направлении делает компания «А Плюс Девелопмент», которая на территории индустриального парка «Марьино» и совместно с ним разрабатывает проект складского комплекса, соответствующий стандартам light industrial. Это объект площадью 10 000 кв.м с нарезкой на автономные блоки по 500-1000 кв.м в рамках которых есть офис, подсобные помещения, санузел, ворота, а также с возможностью объединения блоков. Проект пока не запущен в реализацию, поскольку девелопер хочет найти несколько потенциальных клиентов, что оправдано рынком. Но на практике такие проекты заполняются на финальных стадиях строительства, за 1-2 месяца до ввода объекта в эксплуатацию. Например, 1,5 назад на территории «Мебельного Технопарка» построили производственно-складское помещение площадью 7000 кв.м с нарезкой помещений на блоки 500-700-1000 кв.м. Заполняться объект начал за два месяца до ввода в эксплуатацию, к моменту запуска объекта был уже лист ожидания, сделки заключались буквально за 5 дней.