Гибкое будущее для офисного рынка: как изменились требования арендаторов в 2021 году

В рамках VI Ежегодного форума РБК «Недвижимость в России» эксперты JLL рассказали о новых трендах и прогнозах для рынка офисной недвижимости Москвы

Рынок коммерческой недвижимости постепенно адаптируется к новым условиям, продиктованным пандемией COVID-19 и ограничительными мерами. В офисном сегменте произошел ряд масштабных изменений, о которых на VI Ежегодном Форуме РБК «Недвижимость в России» рассказал член Совета директоров, глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов.

Гибридный формат работы

В связи с пандемией новой нормой для офисов становится гибридный формат работы, позволяющий сотрудникам совмещать удаленную работу из дома с пребыванием в офисе, отметил Алексей Ефимов. При этом офис остается для сотрудников предпочтительным местом для общения и социализации, взаимодействия и встреч, а также для решения рабочих вопросов. «Сложилось ощущение, что с введением гибридной работы площади офисов сокращаются, но это не так.  Как правило, остается тот же объем офиса, который внутри переформатируется для гибридной работы с незакрепленными рабочими местами», - пояснил он.

Растущий рынок субаренды

В связи с переходом на гибридный формат работы, компании «нерастущих» индустрий рассматривают варианты оптимизации офисных площадей, включая сдачу в субаренду, и продолжают пересматривать договоры аренды, отметил Алексей Ефимов.

«По нашей оценке, объем рынка субаренды в Москве вырос до 105 тысяч кв. метров, что в три раза выше показателя 2019 года. Арендаторы «растущих» индустрий ищут пути разместить большее количество сотрудников на существующих площадях или переложить затраты по отделке на арендодателя. Крупные компании также активно используют гибкие офисные пространства для размещения своих back-офисов», - пояснил он.  

Дефицит больших офисов

Несмотря на большой объем нового предложения, в Москве сохраняется дефицит крупных офисных блоков площадью от 10 тысяч кв. метров, констатировал Алексей Ефимов.

«Подобрать оптимальные по стоимости, расположению и качеству готовые объекты в границах ТТК довольно сложно. Поэтому компании сейчас рассматривают покупку и аренду помещений в строящихся зданиях. Так если в 2019 году доля предварительных договоров в общем объеме сделок составляла 10%, то в 2020 году достигла 19%», - отметил глава департамента офисной недвижимости JLL. В 2021 году этот тренд также сохранится, прогнозирует эксперт.

Кроме того, увеличивается объем нового строительства за пределами центра. В ближайшие 4 года на зону ТТК-МКАД придется около 55% нового предложения офисных площадей, децентрализация станет драйвером развития московского рынка недвижимости. По его словам, новой точкой притяжения для москвичей и бизнеса на юге Москвы стал деловой кластер «Парк Легенд». Проект реализуется в рамках реновации территории ЗИЛ на первой линии проспекта Лихачева рядом с ТТК. Одно из офисных зданий МФК «Парк Легенд» было приобретено в 2020 году российской страховой компанией под размещение штаб-квартиры. Сейчас в стадии строительства находится вторая башня класса А общей площадью 22 тысячи кв. м. Также в рамках проекта предусмотрены две офисные башни класса В+, общая площадь корпуса - 12,5 тысяч кв. м. Ввод зданий в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2021 года.

«Это один из примеров создания городского кластера рядом с центром города, где есть все необходимое для работы, жизни и отдыха», - отметил Ефимов.

Наращивание темпов ввода

По итогам первых четырех месяцев 2021 года рынок офисной недвижимости Москвы пополнился 309 тыс. кв. м новых площадей, что на 38% превышает годовой показатель предыдущего года, рассказал Ефимов. Он отметил, что 80% нового предложения было построено под конечного пользователя. 
«В настоящий момент девелоперами заявлено к вводу в 2021 году еще 311 тыс. кв. м. офисных площадей. Однако высока вероятность переноса сроков завершения строительства части проектов. Мы ожидаем, что годовой объем ввода (включая текущий ввод) составит 529 тыс. кв. м», - отметил эксперт.

Восстановление спроса

В начале 2021 было отмечено оживление среди компаний, которым необходимы новые офисы, констатировал Алексей Ефимов. Так по итогам первого квартала объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных на офисном рынке Москвы, составил 279 тыс. кв. м, что на 37% выше аналогичного показателя 2020 года и сопоставимо с показателем 1 кв. 2019 года (285 тыс. кв. м).

«Учитывая постепенное восстановление спроса, мы ожидаем что по итогам года общий объем спроса сможет превзойти отметку в 1 млн кв. метров», - отметил эксперт.

Тренд на гибкие офисы

Сегмент flex-пространств в Москве продолжает активно развиваться, в том числе благодаря гибкости и мобильности, которые позволяют крупным компаниям снизить издержки на аренду офисных помещений, рассказал Алексей Ефимов, глава департамента офисной недвижимости JLL.

«Среди них наиболее востребованы сервисные гибкие офисы в формате built-to-suit, которые используются как классический офис, но в то же время сохраняют большинство «гибких» преимуществ спекулятивных пространств», - подчеркнул Ефимов.

По его словам, в краткосрочной перспективе ближайших двух лет прогнозируется дальнейшее увеличение интереса к аренде рабочих мест в гибких офисных пространствах, в первую очередь корпоративными клиентами, при этом количество индивидуальных арендаторов будет расти незначительно. 
Объем сделок в сегменте гибких офисных пространств будет расти. По данным на начало июня 2021 года в Москве представлено 207 гибких офисов общей площадью 264 700 кв. м (1,4% от объема рынка офисов) на 40 400 рабочих мест. До конца года планируется прирост более 100 тыс. кв. м.  По прогнозам JLL, в ближайшие 2-3 года доля гибких офисных пространств достигнет 2,5% от общего объема предложения на офисном рынке Москвы.