Главные тренды офисного рынка 2018 года: рекордно низкий ввод и вакансия, а ставки выросли на 11,2%

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2018 года и прогноз на 2019 год на рынке офисной недвижимости Москвы. Основными трендами 2018 года стали рекордно низкий объем ввода новых офисных площадей с 2009 года и уровень вакансии с 2014 года (в классе А – 12,7%, в классе B – 9%), а также рост арендных ставок на 11,2% в классе А и на 3% в классе В. Аналитики Knight Frank прогнозируют, что в 2019 году вакансия продолжит снижаться, а ставки расти.  

• Общий объем предложения качественных площадей офисной недвижимости столицы по предварительным итогам 2018 года составит 16,4 млн кв. м. Объем предложения площадей класса А достигнет отметки в 4,2 млн кв. м, а предложение офисов класса В – 12,1 млн кв. м. По сравнению с 2017 годом объем предложения вырос на 1,1%. В классе А прирост площадей составил 2,6%, в классе В – 0,4%.

• По предварительным итогам 2018 года в эксплуатацию планировалось ввести около 177 тыс. кв. м площадей, что на 57% ниже, чем в 2017 году, когда было введено 408 тыс. кв. м: из них офисов класса А – 108 тыс. кв. м, что на 58% ниже, чем в 2017 году, когда было введено 258 тыс. кв. м площадей. В классе В прогнозируется ввод 69 тыс. кв. м, что на 54% ниже показателя прошлого года, когда за такой же период было введено 150 тыс. кв. м качественных площадей. В связи с кризисом 2014 года девелоперская активность замедлилась, рынок офисной недвижимости начал восстанавливаться только во второй половине 2017 года. Девелоперский цикл строительства объекта составляет минимум 2 года, не все проекты успели завершить в этом году. В 2018 году офисный рынок продемонстрировал самые низкие показатели ввода новых площадей с 2009 года. Аналитики Knight Frank прогнозируют в 2019 году двукратный рост объемов ввода на уровне порядка 400 тыс. кв. м, по 200 тыс. кв. м в классе A и B, что в целом соответствует среднерыночном показателю до кризиса, но значительно уступает рекордному 2014 году с его объемом ввода 1,4 млн кв. м. Ключевыми объектами, планируемыми к вводу в эксплуатацию в 2019 году, являются: БЦ «Искра-Парк» (GLA – 56 тыс. кв. м), БЦ «Верейская Плаза IV» (GLA – 50 тыс. кв. м), БЦ «Академик» (GLA – 47 тыс. кв. м), БЦ «Стратос. Инновационный центр Сколково» (GLA – 30 тыс. кв. м), БЦ «Большевик (фаза II)» (GLA – 25 тыс. кв. м), БЦ «Смоленский Пассаж (Фаза II)» (GLA – 11 тыс. кв. м). В 2020-2021 годах прогнозируется увеличение объемов ввода в эксплуатацию новых объектов до 600 тыс. кв. м в год. Ключевыми объектами, ввод которых намечен на 2020-2021 года, являются: БЦ Grand Tower (GLA – 183 тыс. кв. м), БЦ «Нагатино i-Land (фаза II)» (GLA – 65 тыс. кв. м), БЦ Com City (фаза II) (GLA – 55 тыс. кв. м), БЦ «Neva Towers» (GLA – 52 тыс. кв. м), БЦ «ВТБ Арена Парк (фаза II)» (GLA – 32 тыс. кв. м, БЦ «Алкон II» (GLA – 26 тыс. кв. м).

• Как отмечает Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, главные тренды рынка связаны с низкой девелоперской активностью. Именно этим обусловлен достаточно высокий для рынка рост ставок и фактическое возвращение их на докризисный уровень, а также стабильный, в ряде локаций превышающий предложение, спрос. В 2019 году мы ожидаем постепенное восстановление темпов ввода, однако ставки будут расти, а вакансия сокращаться, учитывая, что снижение предложения наблюдалось несколько лет.

• По предварительным итогам 2018 года суммарный объем чистого поглощения на рынке офисной недвижимости составит 638 тыс. кв. м. Из них объем чистого поглощения в офисах класса А находится на уровне 275 тыс. кв. м, в офисах класса В показатель прогнозируется в размере 363 тыс. кв. м. В этом году отмечен незначительный рост объема чистого поглощения на 2-3% по сравнению с 2017 годом. Таким образом, спрос на офисы как класса А, так и класса В можно считать стабильным.

• Доля вакантных площадей в офисах класса А по предварительным итогам 2018 года снизилась 3,4 п. п. по сравнению с 2017 годом и составила 12,7% или 575 тыс. кв. м. В 2019 году аналитики Knight Frank прогнозируют снижение доли вакантных площадей до 9,6% в связи со стабильным спросом в сегменте и низким объемом ввода новых площадей. В офисах класса В доля свободных площадей за год сократилась на 1,6 п. п. и по предварительным итогам 2018 года составила 9%, что соответствует 1,2 млн кв. м. В 2019 году возможная вакансии в классе может опуститься до 7,7%.

• Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах класса А за 2018 год выросла на 11,2% и составила 25 тыс. руб./кв. м/год, triple net. По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2019 году ставка аренды повысится до 26,7 тыс. руб./кв. м/год, triple net. В офисах класса В средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по предварительным итогам 2018 года составила 14,5 тыс. руб./кв. м/год, triple net. С начала года ставка увеличилась на 3%. В 2019 году ожидается небольшой рост ставки до 14,9 тыс. руб./кв. м/год, triple net. Положительная динамика ставок обусловлена в первую очередь снижением объемов предложения и низкими темпами выхода нового.    

Основные показатели. Динамика

Источник: Knight Frank Research, 2018

• Лидерами по объему сделок по предварительным итогам 2018 года стали компании, представляющие сектор телекоммуникаций/медиа/технологий (ТМТ). Их доля в общем объеме составила 20%. Активны в части сделок с офисной недвижимостью Москвы банковские структуры, транспортные и производственные компании: 12% от общего объема для каждого типа арендаторов. В аналогичном периоде прошлого года первые строчки по объему сделок занимали компании ТМТ – 21%, производственные – 16,5%, FMCG и B2B – по 11%, банки – 9%.

• Ключевыми сделками на рынке офисной недвижимости Москвы в 2018 году стали: покупка структурами Правительства Московской области офисов класса А в БЦ «Паллау-РБ» (29 900 кв. м), аренда компанией «Аэрофлот» площадей класса А в БЦ «Арбат, 1» (18 447 кв. м), покупка банком «Авангард» офисов класса В в БЦ «Лесная, 6» (14 000 кв. м).

• Доля сделок с блоками от 1 000 до 2 000 кв. м в то же время сократилась на 3 п. п. и составила 24%. На сделки с офисной недвижимостью от 2 000 до 10 000 кв. м приходятся оставшиеся 26% от общего объема (29% в прошлом году). При этом, средний размер сделки в 2018 году составил 1 945 кв. м, что на 8% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

• По предварительным итогам 2018 года 65% от общего объема всех сделок с качественной офисной недвижимостью Москвы было заключено за пределами Садового кольца. В прошлом году за аналогичный период количество сделок за его пределами составляло 74%. Увеличение показателя внутри Садового кольца в 2018 году объясняется рядом сделок, которые прошли в этой локации: аренда 18,5 тыс. кв. м компанией «Аэрофлот» в БЦ «Новый Арбат, 1» и аренда компанией Х5 почти 10 тыс. кв. м в БЦ «Оазис». Однако по мере улучшения транспортной доступности отдельных территорий за пределами Садового кольца за счет строительства новых станций метро, востребованность бизнес-центров в этих районах будет увеличиваться. Следствием данного обстоятельства может стать рост доли сделок в офисных центрах за пределами Садового кольца.