Главный тренд рынка складской недвижимости в регионах России в 2018 году: с 2010 года минимальный спрос

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2018 года и прогноз на 2019 год на рынке складской недвижимости регионов России. К основным трендам относятся: низкая доля спекулятивного девелопмента, небольшой объем вакантных площадей в складах класса А, существенное снижение спроса (-40% во всех регионах России, кроме Санкт-Петербурга).  

• По предварительным итогам 2018 года общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около 24,9 млн кв. м, из которых 57% или 14,2 млн. кв. м расположено в Московском регионе, 13% или 3,3 млн кв. м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, остальные 30% или 7,4 млн кв. м – в регионах России. Годовая динамика показателя во всех регионах России была положительной: Московский регион – на 6%, Санкт Петербург и Ленинградская область – на 3%, регионы России – на 3,3%. Распределение долей в структуре за год не претерпело заметных изменений.

• По предварительным итогам 2018 года на региональном рынке складской недвижимости было введено в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м, из которых 110 тыс. кв. м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, что на 20% выше аналогичного показателя по итогам 2017 года, остальные 390 тыс. кв. м – в региональных городах, что на 10% выше аналогичного показателя прошлого года.

• Одними из крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию в 2018 году в регионах России, стали распределительный центр X5 Retail Group в Ярославле площадью около 37 тыс. кв. м, новая очередь в рамках складского комплекса «АВС-Электро» в Воронеже площадью около 35 тыс. кв. м, распределительный центр «Монетка» в Екатеринбурге площадью около 34 тыс. кв. м и торгово-складской комплекс «ЭТМ» в Казани площадью около 22,5 тыс. кв. м.

Источник: Knight Frank Research, 2018

• Преобладающее большинство объектов в регионах России строится в формате built-to-suit (более 70% от общего объёма ввода в 2018 году), однако спекулятивное строительство также ведется. Например, в Екатеринбурге в рамках складского комплекса «Ролси» идет спекулятивное строительство 3-й очереди площадью около 50 тыс. кв. м с мультитемпературными камерами, а также введено в эксплуатацию около 15 тыс. кв. м в складском комплексе «Петровский 2» и в «PNK Парке Косулино». В Новосибирске в складском комплексе «Сибирский» идет строительство блока площадью около 60 тыс. кв. м (40 тыс. кв. м собственник планирует ввести в эксплуатацию в конце 2018 года, остальные 20 тыс. кв. м – в начале 2019 года), в Самаре до конца года запланирован ввод в эксплуатацию 8-го корпуса в рамках логистического комплекса «Придорожный» площадью около 26 тыс. кв. м, в Ростове-на-Дону компания «Адва» ведет строительство новых очередей в рамках своих парков площадью около 30 тыс. кв. м и 10 тыс. кв. м соответственно, ввод которых запланирован на начало 2019 года.

Крупнейшие объекты, введенные в 2018 г. в регионах России

Источник: Knight Frank Research, 2018

• Несмотря на наличие в регионах России спекулятивного девелопмента, наблюдается дефицит готовых свободных складов класса А. Доля вакантных площадей по предварительным итогам 2018 года находилась на уровне 3,7%, что в абсолютном выражении составило около 395 тыс. кв. м.  

• По предварительным итогам 2018 года совокупный объем сделок в регионах России составил около 625 тыс. кв. м, из которых около 375 тыс. кв. м – сделки в Санкт Петербурге и Ленинградской области (+20% в годовой динамике), остальные 250 тыс. кв. м – в региональных городах

(-40% в годовой динамике).

Источник: Knight Frank Research, 2018

• Если смотреть на ретроспективную динамику, то наибольшую долю в структуре спроса в регионах России на протяжении длительного периода времени формирует сегмент розничной торговли. На текущей момент ряд крупных компаний данного сегмента ищет подходящие земельные участки в регионах России для строительства собственных распределительных центров. В связи с этим, по оценкам аналитиков Knight Frank, к концу 2018 года именно в сегменте розничной торговли будут заключены крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости регионов России.

Крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости

 регионов России в 2018 г.

Источник: Knight Frank Research, 2018

• По предварительным итогам 2018 года средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в регионах России составил 3 500 руб./кв. м/год triple net. Средний уровень операционных платежей находится в диапазоне 800-1 200 руб./кв. м/год. Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10 000 кв. м осталась в диапазоне 35-40 тыс. руб./кв. м без учета НДС. Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в регионах России превышает стоимость строительства складов в столичном регионе. Прежде всего это связано с увеличением затрат на транспортировку строительных материалов, необходимостью поиска квалифицированных строительных бригад и т. д.

Источник: Knight Frank Research, 2018

• Как комментирует Сергей Кузичев, директор департамента складской недвижимости Knight Frank, динамика развития регионального рынка складской недвижимости отличается от московской, девелоперы более консервативно смотрят на спекулятивное строительство. Тем не менее, в небольших объемах в регионах России оно ведется. Однако, мы не прогнозируем увеличения объема вакантных площадей, так как многие крупные девелоперы осуществляют строительство для дальнейшей сдачи в аренду, учитывая реальные потребности рынка.

• По прогнозам аналитиков Knight Frank суммарный объем ввода к концу 2019 года составит около 500-600 тыс. кв. м, объем сделок также превысит показатель 2018 года и достигнет 650-700 тыс. кв. м. Основную долю в структуре спроса будут формировать розничные сети, которые продолжат наращивать объем складских мощностей как для обслуживания offline магазинов, так и для online платформ. Среднее значение запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в регионах России останется на уровне 3 500 руб./кв. м/год triple net.

* По субъектам РФ с объемом качественной складской недвижимости от 100 тыс. м².

** Triple net – здесь и далее арендные ставки на стандартные склады класса А без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Для мультитемпературных комплексов ставки аренды будут выше на 20-35% в зависимости от объема температурных зон и стоимости выбранного оборудования.

Источник: Росстат, Knight Frank Research 2018