Иностранные инвесторы «возвращаются» в Россию: в 2018 году объем подобных сделок в недвижимости вырос на 84%

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2018 года на российском рынке инвестиций в недвижимость и выяснили, что общий объем инвестиций остался на сопоставимом с 2017 годом уровне, однако изменился профиль инвестиционных объектов – спрос инвесторов сместился из торгового в офисный сегмент. Доля иностранных инвестиций в недвижимость России в общем объеме сделок увеличилась на 11 п.п. по сравнению с результатами 2017 году и достигла 24% от общего объема инвестиций.

Макроэкономические показатели РФ

• Рост ВВП России по итогам 2018 года составил 1,5%, что совпадает со значением предыдущего 2017 года. Инфляция выросла по сравнению с показателями 2017 года на 1,7 п.п. до уровня 4,2%. В течение 2018 года ключевая ставка 4 раза претерпевала изменения, последовательно снижаясь с 7,75% годовых сначала до уровня 7,50%, а затем до 7,25% годовых. В сентябре 2018 года ЦБ РФ принял решение повысить ключевую ставку до 7,50% годовых, затем в декабре до уровня 7,75%. Таким образом, ключевая ставка вернулась на уровень начала 2018 года. По оценкам ЦБ РФ, в 2018 году отток капитала превысил прогнозируемые ранее значения и достиг $67,5 млрд, что является крупнейшим показателем с 2014 года.

Инвестиции в недвижимость РФ

• По итогам 2018 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 248,1 млрд рублей, что сопоставимо с итогами 2017 года (249,6 млрд рублей). Как и в предшествующие годы, IV квартал 2018 года традиционно стал наиболее активным с точки зрения закрытых инвестиционных сделок: прирост общего объема инвестиций в недвижимость России за этот период составил 135,5 млрд рублей.

Динамика объема инвестиций в недвижимость РФ

Поквартальная динамика инвестиций в недвижимость РФ

• Наиболее востребованным сегментом у инвесторов в 2018 году. стала офисная недвижимость, на долю которой пришлось 47% от общего объема инвестиций. На втором месте – торговая недвижимость с долей 30%. На долю сегмента земельных участков под девелопмент, а также индустриальной недвижимости пришлось 11% и 10% соответственно. Оставшиеся 2% распределены между гостиничной и прочими сегментами недвижимости. В 2018 года весомый вклад в лидерство офисного сегмента
• внесла сделка по покупке Сбербанком офисного комплекса в составе Mirax Plaza и «Суворов плаза», стоимость которого оценивается в 50 млрд рублей. В 2017 года распределение инвестиционного спроса было иным: лидировала торговая недвижимость с долей в размере 44%, на долю офисного сегмента приходилось 38% от общего объема инвестиций, складского – 6%, земельных участков под девелопмент – 6%. В 2017 году лидерство торгового сегмента в значительной мере обеспечила крупная портфельная сделка по продаже портфеля торговых центров компании Immofinanz за 901 млн евро.                

• В структуре инвестиций в недвижимость по регионам России по-прежнему лидирует Московский регион с долей 74% от общего объема инвестиций. На долю Санкт-Петербурга пришлось 21% от общего объема инвестиций, оставшиеся 5% приходятся на такие региональные города, как Мурманск, Нижний Новгород, Волгоград, Новосибирск и Калуга. Увеличение доли Санкт-Петербурга в структуре инвестиций по регионам обусловлено закрытием ряда крупных сделок, в частности сделкой по покупке компанией PPF Real Estate торгового центра «Невский Центр».

Портрет инвестора

• Доля иностранных инвестиций в недвижимость России в общем объеме сделок увеличилась на 11 п.п. по сравнению с результатами 2017 г. и достигла 24% от общего объема инвестиций. Стоит отметить, что это наибольшая доля иностранных инвестиций с 2014 года, когда она достигала 39%. Крупнейшими сделками с участием иностранных инвесторов в 2018 году стали: покупка торгового центра «Ривьера» компанией KLS Eurasia Venture Fund за 20 млрд рублей, торгового центра «Невский Центр» чешской компанией PPF Real Estate за 171 млн. евро, а также мультирегиональная сделка по покупке 12 магазинов К-Раута французским Leroy Merlin.

• В 2018 году на российском рынке недвижимости были представлены иностранные инвесторы из следующих стран: Киргизия, Чехия, Франция, Великобритания, Германия, ОАЭ, Финляндия, США.

• Наибольшая доля в общем объеме иностранных инвестиций в недвижимость России пришлась на инвесторов из Киргизии благодаря сделке по покупке торгового центра «Ривьера» инвестфондом KLS Eurasia Venture Fund. Следом идут инвесторы из Чехии (PPF Real Estate) с долей 22% от общего объема иностранных инвестиций, которые приобрели ТЦ «Невский Центр». На третьем месте инвесторы из Франции (Leroy Merlin), купившие 12 магазинов К-Раута, с долей 20%.

• В целом можно отметить, что по сравнению с предыдущим годом на рынке наблюдается присутствие инвесторов из большего числа зарубежных стран. На российском рынке впервые появились инвесторы, представляющие Киргизию, китайские же инвесторы за прошедший год были не очень активны.

За год произошел ряд изменений и в портрете инвестора. Если по итогам 2017 года профильные инвесткомпании лидировали в структуре инвесторов с долей 32%, то в 2018 году лидерами стали банки с долей 33%. Это объясняется рядом крупных сделок в офисном сегменте с участием таких банков как Сбербанк, «Открытие», ВЭБ. Стоит также отметить снижение активности частных инвесторов - их доля по сравнению с результатами 2017 года снизилась на 16 п.п до уровня 2% от общего объема инвестиций.

Ключевые сделки с участием иностранных инвесторов

Ключевые сделки на рынке недвижимости России, 2018 г.

• Ключевые сделки на рынке недвижимости России представлены сделками в офисном, торговом, индустриальном сегментах, а также сегменте земельных участков под девелопмент. Стоит отметить, что все нижеперечисленные объекты расположены в Московском регионе. Суммарный стоимость этих объектов составляет около 83 млрд рублей, таким образом на долю данных сделок приходится треть от общего объема инвестиций в недвижимость России.

• Игорь Роганович, директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank: «В 2019 году мы считаем возможным консервативный (в пределах 10%) рост объема инвестиций в недвижимость России - до уровня 260-280 млрд рублей, обусловленный положительной динамикой спроса в офисном и индустриальном сегментах. Рост инвестиций в объекты офисного сегмента возможен благодаря устойчивому спросу со стороны компаний сферы ТМТ, а также сферы производства. В сегменте складской и индустриальной недвижимости драйвером станет спрос со стороны компаний сферы торговли и производства. Помимо вышеперечисленных факторов, в 2019 году вероятны сделки M&A между девелоперами жилья, а также приобретение гостиничных активов азиатскими инвесторами. Интерес иностранных инвесторов к российскому рынку недвижимости, как и в предыдущем году, мы оцениваем как сдержанный. Считаем, что даже на фоне привлекательных рублевых доходностей перспективы спроса со стороны иностранных инвесторов будут преимущественно определяться общей экономической конъюнктурой, а также ситуацией с санкциями и курсом рубля».