Курс на Ленинградку: Объем ввода офисов в Москве в 1-м квартале превысил годовой показатель 2020 года

Более 90% нового предложения сосредоточено в Ленинградском деловом районе.

По данным компании JLL, совокупный объем нового предложения на офисном рынке Москвы по итогам 1-го квартала 2021 года составил 309 тыс. кв. м, превысив на 38% аналогичный показатель за весь 2020 год (224 тыс. кв. м). Стоит отметить, что по итогам первых 3-х месяцев в Москве было введено более половины от ожидаемого ввода 2021-го года. Кроме того, ввод в 1-м квартале 2021 года оказался максимальным для соответствующих периодов за последние 10 лет.

Динамика объема нового предложения на офисном рынке Москвы

Источник: JLL

Подавляющее большинство новых объектов (93%), введенных в эксплуатацию в 1-м квартале, расположено в Ленинградском деловом районе, что увеличило объем предложения данного субрынка на 9%. Тем самым, ввод за квартал оказался максимальным для данного района за всю историю наблюдений. По итогам 2021 года ожидается прирост предложения в Ленинградском деловом районе еще на 37 тыс. кв. м, тем самым годовой ввод не превысит рекорд 2008 года, когда на этот субрынок вышло 370 тыс. кв. м.

Несмотря на значительный рост нового предложения, доля свободных площадей на северо-западе Москвы за Садовым кольцом увеличилась только на 1,5 п.п. до 14,1%. Это произошло за счет того, что около 90% новых офисных площадей вышли на рынок уже заполненными, так как строились под конкретного клиента: офисный кластер «Ростех-Сити» и БЦ «Два капитана». Учитывая этот факт, вакантность в классе А в Ленинградском деловом районе уменьшилась за квартал на 0,6 п.п. и составила 16,5%.

Что касается доли вакантных площадей в целом по Москве, по итогам квартала во всех классах наблюдался рост. Наибольшее изменение было зафиксировано в классе В+, показатель достиг отметки в 10,1% (+1,1 п.п.). В классе А и В- доля свободных площадей была более стабильной и увеличилась только на 0,2 п.п. до 12,8% и 16,9% соответственно. Общая доля свободных площадей за три месяца выросла на 0,6 п.п. и составила 12,5%.

«К концу 2021 года мы прогнозируем увеличение показателя до 13,5-13,7%. В настоящий момент заявлено к вводу в 2021 году еще 384 тыс. кв. офисных площадей, однако мы ожидаем, что сроки завершения строительства части проектов будут перенесены, а годовой объем ввода (включая ввод 1-го квартала) составит 529 тыс. кв. м, – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в России. – В перспективе до 2023 года на рынок может выйти еще около 1,7 млн кв. м офисных площадей, однако сроки ввода многих объектов будут сдвинуты. Тем не менее, прирост предложения будет способствовать дальнейшему росту вакантных площадей».

Оживление на рынке офисной недвижимости в начале 2021 было отмечено не только среди девелоперов, но и среди компаний, которым необходимы новые офисы. Так по итогам 1-го квартала, объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных на офисном рынке Москвы, составил 274 тыс. кв. м, что на 34% выше аналогичного показателя прошлого года. Учитывая постепенное восстановление спроса, мы ожидаем что по итогам года общий объем спроса сможет превзойти отметку в 1 млн кв. м.

Динамика объема спроса на офисном рынке Москвы

Источник: JLL

По-прежнему лидерами в объеме транзакций остаются компании, предоставляющие бизнес-услуги, на их долю пришлось 42%. Доля других сегментов в общем объеме сделок не превышает 15%, так второе и третье место разделили компании сферы услуг и компании строительного сектора, на них пришлось по 13%.

Уже 3-й год наблюдается высокий спрос на гибкие пространства. По итогам 3-х месяцев показатель составил 12 тыс. кв. м, что в 3 раза выше аналогичного показателя 2020 года.

«Как показал опыт удаленной работы 2020 года, коммуникация сотрудников и возможность личного взаимодействия необходимы для успешного ведения и развития бизнеса. Данный опыт также помог оценить востребованность офисных пространств, возможность их трансформации и реорганизации. Сейчас у компаний появилась возможность для маневра в организации рабочих пространств, – комментирует Алексей Кучвальский, член Совета директоров, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – Как следствие, компании активно рассматривают гибкие пространства в качестве нового офиса или для размещения отдельных подразделений. При этом арендаторы внимательно анализируют занимаемые площади с точки зрения оптимальной организации рабочего пространства. Мы видим высокую активность в этом сегменте, которая сохранится по меньшей мере в среднесрочной перспективе».

Согласно данным компании JLL, запрашиваемые ставки аренды в 1-м квартале 2021 года остаются в следующих диапазонах: в премиальных зданиях 35-55 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в бизнес-центрах класса А – 20-40 тыс. руб. за кв. м в год, а в классе В+ –10-25 тыс. руб. за кв. м в год.