Ленинградский деловой район самый перспективный район для офисного девелопмента

- 47% арендаторов офисов класса «А» в Ленинградском деловом районе составляют международные компании -
   Ведущая международная консалтинговая компания по недвижимости CBRE озвучила результаты исследования Ленинградского субрынка Москвы. 
Географически Ленинградский деловой район ограничивается Белорусским вокзалом на юго-востоке, далее вдоль Ленинградского шоссе до МКАД на северо-западе, на юге граница походит вдоль проспекта Маршала Жукова, Хорошёвского шоссе и Беговой улицы. 
   По данным нового исследования из 318 компаний, чьи штаб-квартиры находятся в этом районе, 148 являются иностранными. Объемы площадей, арендуемых наиболее крупными игроками, составляют 10-18 тыс. кв. м. 
   Привлекательность данного района обусловливается хорошей транспортной доступностью и экологической обстановкой, эффективно реализованным предложением комплексных услуг в бизнес-центрах, арендными ставками, которые ниже, чем в ЦДР и Москва-сити. 
   Ленинградский субрынок является крупнейшим источником предложения офисов класса А после Центрального делового района и Москва-Сити. В 2014 году в Ленинградском направлении ожидается ввод 4 крупных объектов. Это сформирует предложение около 150 000 кв. м офисных площадей, или 15% от существующего предложения, что может создать конъюнктурный всплеск вакансии. Однако высокий спрос на офисные помещения, в том числе среди западных компаний, позволяет ожидать уверенного снижения вакансии в последующие периоды. В течение последних 5 лет объем заключенных сделок составляет 10-20% от общего объема качественных площадей в районе.
   На сегодняшний день общая доля свободных площадей Ленинградского субрынка составляет 11% (порядка 109 000 кв. м). 41% из этих из зданий приходится на помещения класса А.  На класс В приходится 64 000 кв. м, большая часть из которых – это блоки площадью до 1 000 кв. м. Тем не менее, лишь 10% (7-8) бизнес-центров имеют в доступности крупные площади для потенциальных арендаторов. Это, например, бизнес-центры Авион (Ленинградский проспект, 47), Диапазон (1 Волоколамский проезд, 10) и Трио (ул. 8 марта, 1).
   Ленинградский деловой район является третьим по уровню ставок аренды после Центрального делового района и Москва-Сити и  в среднем составляют $650-750 за кв. м в год, не включая эксплуатационные расходы и НДС за помещения класса А и $500 в классе В. Для  сравнения ставки аренды в Центральном деловом районе и в Москва-Сити составляют соответственно $750 - $1 200 и $700 - $1 100.
   В сегменте класса А основные арендаторы – это компании IT и телекоммуникационного секторов, нефтегазового сектора (благодаря аренде компанией ТНК-BP крупной площади в БЦ Нордстар), а также фармацевтические и медицинские компании.
   Сочетание вышеуказанных факторов делает Ленинградский субрынок одним из наиболее интересных для девелопмента. В следующие несколько лет в районе может быть введено порядка 0,5 млн. кв. м новых площадей, что эквивалентно 50% текущего предложения. Однако даже при реализации всех запланированных проектов район все равно останется интересным для дальнейшего девелопмента. При этом, в отличие, например, от ЦДР и Москва-сити, он по-прежнему предлагает достаточно участков под застройку, включая ре-девелопмент существующих зданий. 
   Клавдия Чистова, Руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России, комментирует результаты отчета: 
   «Количество крупных международных и российских компаний, выбравших Ленинградский деловой район в качестве расположения головного офиса, позволяет говорить о Ленинградском субрынке как о сформированном деловом районе. Однако в отличие от ЦДР у Ленинградского субрынка большие перспективы дальнейшего развития, а именно, наличие свободных площадок под застройку и бывших производственных территорий для редевелопмента. В сложившейся нестабильной макроэкономической ситуации, когда рамки бюджета на аренду офисного помещения вынуждают арендаторов фокусироваться на офисах за пределами Садового Кольца в децентрализованных проектах, офисы в Ленинградском субрынке могут стать достойной альтернативой за меньшие деньги без потери качества и с развитой инфраструктурой, к которой многие привыкли в центре города».
   Елена Денисова, Директор отдела офисных помещений CBRE в России, сказала:
   «Ленинградка» уже не та, что была 7-10 лет назад – масштабы реорганизации, реконструкции огромны, и значимость проведенной работы очевидны. Если ранее это было неоднозначное, но, безусловно, стратегически важное направление с точки зрения инвестирования в проекты, то сейчас это район, где девелоперы хотят строить, и место - очевидно правильное для размещения любой компании, которая ищет эффективность операционной деятельности и комфорт для сотрудников».

Екатерина Прокопова