На московском рынке складской недвижимости продолжается динамичный рост

Объём ввода новых складских площадей в 2013 году стал рекордным за последние 6 лет
В 2013 году 67% сделок со складской недвижимостью было заключено в отношении еще не построенных площадей
   По данным нового исследования компании CBRE, крупнейшей компании в сфере коммерческой недвижимости в мире, основной характеристикой московского рынка складской недвижимости на протяжении последних двух лет остается спрос, который устойчиво опережает объем нового строительства. Диспропорция между этими показателями в 2012 году была очень значительной. Спрос превысил предложение в 1,5 раза (на 46%), что в 2013 году привело к рекордному показателю ввода в 930 000 кв. м. 
   В течение 2013 года спрос на качественные складские помещения в Московской области со стороны арендаторов демонстрировал уверенный рост. По итогам 2013 года объем сделок превысил объем нового строительства на 21%. Общее количество сделок, заключенных в течение 2013 года, достигло показателя в 1,12 млн. кв. м.  
   В 2013 году значительную часть складских проектов составили склады, построенные под конкретного клиента, по схеме Built-to-suit. За год этот показатель вырос на 31%. Но на фоне общего роста количества арендных сделок на 36%, это не выглядит как новый тренд. Наиболее крупной сделкой, реализованной таким образом, является склад, построенный для компании - производителя предметов личной гигиены Kimberly-Clark (21 000. кв. м) в индустриальном парке «Южные Врата». Настоящей «новинкой года» можно назвать появление в листе сделок покупки уже действующего объекта под собственные нужды. «Почта России» купила во «Внуково Логистик» склад площадью 55 000 кв. м.  
Кроме того, необходимо отметить две другие крупные сделки IV квартала 2013 года: аренда ритейл оператором DIXY крупного блока в логистическом парке «Ногинск» (40 000 кв. м) и аренда Yusen Logistics 24 000 кв. м в «Логопарке Покров». 
   Около 55% процентов от всех сделок складского рынка Московской области в 2013 году пришлось на сектора ритейла и логистических компаний, а 17% сделок пришлось на производственные компании. В совокупности всего семь компаний, среди которых такие промышленные гиганты как Volvo, General Motors, Volkswagen, поглотили почти 200 000 кв. м. Стоит отметить, что 6 из 7 сделок были площадью свыше 20 000 кв. м.
По итогам 2013 года совокупный объем складских площадей класса А составил 7,2 млн. кв. м. Соответственно за год общее предложение прибавило 930 тыс. кв. м. С одной стороны, это рекордно большой показатель за истекшие 6 лет, с другой – прирост составляет всего 13% об общего объема и является нормальным для растущего рынка.
    В целом за 2013 год максимальное количество площадей было введено на юге, а именно 39% от общего количества новых проектов за год. 
На 2014 год девелоперы анонсировали 1,7 млн. кв. м., из которых уже под контрактом находится 35% (598 000 кв. м). 
Уровень вакантных площадей по-прежнему минимален. Он незначительно вырос относительно III квартала 2013 и в конце года составил 1,32%. Для сравнения в конце 2009 года этот показатель составлял 16,9%.
    Коммерческие условия, в целом, остаются стабильными на протяжении последних двух лет. Прайм ставка аренды составляет $140 за кв. м в год (без учёта НДС и операционных расходов).
   Размер базовой ставки сильно зависит от местоположения объекта. Наиболее высокие ставки имеют объекты, расположенные вблизи МКАД, а также на Западном и Северо-западном направлениях. Традиционно самым дешевым направлением является Восточное, транспортная система которого сильно перегружена.
   Операционные расходы составляют $35-45/кв. м/год, коммунальные платежи - $8-12/кв. м/год. 
 
Основные показатели рынка складской недвижимости Московской области

                                                   2011 2012 2013        2014П
Объём сделок, тыс. кв. м             485 1 053 1 000 –1 100 1 200
Новое строительство, тыс. кв. м 695 675          928                 1 000
Прайм ставка аренды, 
$/кв. м/ год                              135 140           140            140
Доля свободных площадей, %    1,74 0,91           1,32          1-1,5
Ставки доходности, % (на к. года) 11 11            11                   11
Источник: Исследования и консалтинг CBRE

   Специалисты отдела исследований рынка CBRE отмечают, что, следуя тенденции 2013 года, в 2014 году можно ожидать плавного повышения показателя вакансии. По прогнозу, его значение будет находиться в диапазоне 1-1,5%. Как результат постепенного насыщения рынка, прогнозируется рост волатильности средней арендной ставки. При сохранении прайм ставки на уровне $135 – 140 / кв. м / год, стоит ожидать роста дифференциации проектов по местоположению и качеству, и как следствие, расширения диапазона средней арендной ставки.
Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России, комментирует: 
   «Отличительной чертой складского рынка в последнее время является значительная доля предварительных сделок в их общем объеме. Если в 2012 году число таких договоров составляло чуть более 50%, в 2013 году эта тенденция усилилась, и по результатам года 67% сделок пришлось (аренда или покупка) на еще построенные площади. В 2014 году данный тренд рынка будет продолжен. Уже сейчас под контрактами находится  более 35% от строительства 2014 года, а это порядка 600 тыс. квадратных метров площадей. В 2014 году мы увидим продолжение сложившихся трендов и высокой активности на рынке, а объем ввода новых площадей может составить 1 млн. кв. м».

Екатерина Прокопова