Объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости за 1-й квартал 2020 года оказался выше ожиданий

Активность инвесторов снизится в ближайшие полгода, восстановление рынка начнется в 2021 году

По оценке компании JLL, в 1-м квартале 2020 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 862 млн долл., что на 13% ниже результата аналогичного периода предыдущего года (988 млн долл.). Это сравнительно небольшое снижение, хотя и наблюдается впервые после непрерывной позитивной динамики 2019 года.

«Инвестиции в коммерческую недвижимость всегда были тесно связаны с фундаментальными макроэкономическими показателями, поэтому текущая ситуация внесла существенные корректировки. Новые реалии, по факту, шоковые для российского рынка недвижимости, существуют на протяжении не более трех недель, поэтому прогнозировать долгосрочные изменения сегодня еще слишком рано. Отсутствие возможности прогнозирования дохода от объектов недвижимости на следующие 2-3 месяца поставит большинство инвестиционных сделок на паузу. После снятия ограничительных мер можно ожидать появления стрессовых активов, но их реализация будет растянута как минимум до 2021 года, – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в России. – Ввиду остановки инвестиционного спроса ближайшие полгода будут реализованы только отложенные сделки, начатые в конце 2019 года – начале 2020 года, в случае их экономической целесообразности и при четком понимании финансирования от банковского сектора. Крупнейшие банки, в первую очередь государственные, должны разработать четкие правила реструктуризации задолженности для большинства заемщиков в секторе недвижимости для поддержания дельнейшего функционирования сектора и во избежание ненужных осложнений. Принимаемые Правительством РФ меры и четко продуманная мягкая политика банков по отношению к заемщикам в коммерческой недвижимости потенциально позволит предотвратить массовые банкротства».

Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд долл.*

* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков, СП, прямую продажу жилья конечным пользователям.

 Источник: JLL

Основываясь на международном опыте компании JLL, наиболее серьезно пострадает инвестиционная активность в торговом и гостиничном секторах, где мы не ожидаем сделок в течение ближайшего года, не смотря на недавнюю стабилизацию ситуации в азиатских странах. В то же время, офисные и складские объекты смогут сохранить большую часть дохода и останутся привлекательными для инвесторов.

В 1-м квартале 2020 года устойчивый интерес инвесторов сохранился к площадкам под застройку жилых проектов, доля инвестиций в сектор жилой недвижимости составила большую часть транзакций этого периода (57%). Крупнейшей сделкой стало приобретение девелопером Capital Group двух участков в Москве под строительство жилых комплексов.

На втором месте – сектор складской недвижимости, доля которого достигла 17% по сравнению с 7% по итогам 2019 года. Крупные сделки были закрыты с активами Москвы и Санкт-Петербурга.  В этом году стоит ожидать дальнейший рост интереса инвесторов к объектам складской недвижимости, вследствие привлекательности данного сегмента на фоне устойчивого роста спроса на складские площади со стороны онлайн-ритейлеров и логистов.

Тройку лидеров замыкает сектор офисной недвижимости (15%), который являлся лидером по привлеченным инвестициям по итогам прошлого года.

Структура инвестиционных сделок на рынке недвижимости России по секторам

Источник: JLL

Вследствие интереса крупных инвесторов к площадкам под застройку жилых проектов доля Москвы в страновом объеме инвестиций увеличилась до 77% с 67% в 2019 году, в то время как доля Санкт-Петербурга снизилась до 20% по сравнению с 27% по итогам 2019 года. Снижение доли Северной столицы в объеме транзакций объясняется достаточно высокими объемами инвестиций предыдущего года, в первую очередь, покупкой крупных торговых активов. Сделки с региональными активами (вне Москвы и Санкт-Петербурга) в первые три месяца 2020 года составили всего 3%.

Динамика объема инвестиционных сделок по регионам, млрд долл.

Доля зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций в 1-м квартале 2020 года составила 9% против 26% по итогам 2019 года, отражая глобальный тренд уменьшения объема иностранных инвестиций в мире на фоне сложившийся ситуации. Поскольку в данный момент не ожидается крупных сделок с участием иностранных игроков, данный показатель может продолжить снижение в 1-м полугодии.

Наталия Тишендорф, член совета директоров и руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL, комментирует: «В течение ближайших нескольких месяцев большинство собственников и инвесторов будут заняты своим портфелем: стабилизацией арендного потока, реструктуризацией банковских кредитов, оптимизацией персонала, поэтому возобновление интереса к инвестиционному рынку мы увидим ближе к концу года. В первую очередь – со стороны локального капитала. Российские игроки лучше понимают локальный рынок и будут готовы на более рисковые сделки. Помимо этого, в 2020 году мы ожидаем дальнейшего увеличения ставок капитализации на фоне повышенной макроэкономической неопределенности».

На настоящий момент ориентиром для рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 8,5-10,0% для офисов и торговых центров, 11,0-12,0% для складов; в Санкт-Петербурге – 9,0-11,0% для офисов и торговых центров, 11,0-12,5% для складов.