Объем нового предложения складских площадей в Московском регионе стал рекордным за последние четыре года

   По результатам 2013 года рынок качественных складских площадей Московского региона показал стремительный рост. В течение прошедшего года было введено около 855 тыс. кв. м складов, что является рекордом за последние четыре года, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. В результате объем рынка качественных складских помещений Московского региона достиг по итогам 2013 года 9,65 млн кв. м.
   В том числе в 4-м квартале были завершены проекты общей площадью 200 тыс. кв. м, что на 62% выше показателя аналогичного периода 2012 года. Крупнейшим объектом, среди введенных в эксплуатацию в октябре-декабре 2013, стал новый складской блок в ИП «Южные Врата», построенный для компании «Декатлон» (33 тыс. кв. м). Самыми большими складскими объектами 2013 года в целом стали «ПНК-Чехов», фаза 2 (168 тыс. кв. м), «ПНК-Внуково» (114 тыс. кв. м) и «Логопарк Север» (110 тыс. кв. м).
   На 2014 год девелоперы планируют абсолютный рекорд: к вводу заявлено 1,9 млн кв. м складских площадей, что более чем в два раза превышает результат прошлого года, а также немного превосходит максимум 2007 года – тогда на рынок Московского региона единовременно вышло 1,7 млн кв. м складов. Однако эксперты Jones Lang LaSalle считают такой прогноз чересчур оптимистичным: по их оценке, объем нового предложения в 2014 году не превысит 1,6 млн кв. м.
   Петр Зарицкий, Директор по России и СНГ, Руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle, заявил: «На начало 2014 года уровень вакантных площадей в Московском регионе остается на невысоком уровне. В аренду предлагается немногим более 130 тыс. кв. м существующих складских площадей, что в процентном выражении составляет всего 1,36% от совокупного объема рынка. В связи с завершением строительства большого количества складских объектов в 2014 году и одновременно небольшим снижением актуального спроса, мы допускаем, что к концу года доля свободных площадей может подняться до уровня в 4%».
   Среди планируемых в 2014 году проектов – новые здания в складском комплексе «ПНК-Чехов» (139 тыс. кв. м), индустриальном парке «Южные Врата» (130 тыс. кв. м), ЛП «Сынково» (120 тыс. кв. м) и ПЛК «Северное Домодедово» (105 тыс. кв. м) на южном направлении, а также новые проекты на северном направлении: «ПНК-Северное Шереметьево» (174 тыс. кв. м), ЛП «Никольское» (106 тыс. кв. м), ЛП «Радумля» (100 тыс. кв. м) и «Логопарк Север 2»,фаза 1(100 тыс. кв. м).
   Мария Лурье, аналитик направления складской и индустриальной недвижимости компании Jones Lang LaSalle, прокомментировала: «Рынок приобретает все более форвардный характер. Девелоперы в основном предлагают объекты, находящиеся в процессе реализации, или вовсе проекты строительства под заказчика (built-to-suit), так как к моменту завершения строительства почти все проекты уже куплены или арендованы и не интересны для рынка. Так, в прошлом году доля проектов built-to-suit в объеме нового строительства составила 35%, а доля площадей, вышедших на рынок уже заполненными, и вовсе достигла 90%. В 2014 году мы ожидаем усиления данной тенденции: уже сейчас 37% всех площадей 2014 года куплено или арендовано, растет доля проектов built-to-suit и проектов, которые имеют такую опцию».
   На фоне высоких темпов строительства резко вырос объем спроса. В октябре-декабре 2013 года было арендовано и продано 520 тыс. кв. м, что на 47% выше показателя аналогичного периода 2012 года. По данным Jones Lang LaSalle, совокупный спрос в 2013 году составил 1,3 млн кв. м, немного превысив показатель прошлого года (рост в 4%). Тем не менее, аналитики Jones Lang LaSalle допускают, что в 2014 году активность спроса станет более умеренной, до конца года будет куплено и арендовано около 1,1 млн кв. м.
   На рынке складов Московского региона продолжает увеличиваться средний размер сделки. В 2013 году он вырос до 18 тыс. кв. м против 13 тыс. кв. м в 2012 году и 11 тыс. кв. м в 2011 году.  В прошедшем году на рынке были заключены рекордные по своему объему транзакции: бум начался с аренды шведским ритейлером, компанией «ИКЕА», 72 тыс. кв. м в «Логопарке Север» и продолжился в течение года. В октябре-декабре большая доля спроса пришлась на сделки built-to-suit, включая покупку блока на 52 тыс. кв. м в «ПНК-Чехов», фаза 2 автомобильным производителем – компанией VolksWagen, долгосрочную аренду корпуса площадью 39 тыс. кв. м в Логопарке «Ногинск» сетью супермаркетов «Дикси», а также аренду блока площадью 21 тыс. кв. м в ИП «Южные Врата» фармацевтическим производителем – компанией Kimberly-Сlark. В итоге в 4-м квартале доля сделок built-to-suit достигла 43% от совокупного спроса, в то время как в целом за 2013 год эта цифра составила 35%.
   По итогам 2013 года максимальные ставки аренды складов в Московском регионе остались на уровне 140 долл. за кв. м в год. Однако в связи с форвардным характером договоров аренды средний показатель на рынке ниже – 130-135 долл. за кв. м в год.
   «В связи с введенными в начале прошлого года транспортными ограничениями, а также реконструкцией основных магистралей, стал заметен рост арендных ставок на склады, находящиеся вблизи МКАД, а также объекты, расположенные вблизи вновь реконструированных шоссе. Такой тренд как появление различий в арендных ставках в зависимости от географического положения в нынешнем году только усилится, - комментирует Петр Зарицкий. – Завершение строительства целого ряда крупных проектов в 2014-2015 годах приведет к высокой конкуренции, в частности на северном направлении, таким образом, оно может перестать быть дефицитным, как это было ранее».

Natalia Kopeychenko
Associate Director, Head of Public Relations 
Jones Lang LaSalle, Russia & CIS