Первые признаки рецессии на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга

С конца марта на рынке офисной недвижимости появились первые признаки наступающей рецессии. Небольшой прирост спекулятивного предложения в первом квартале (25 000 кв. м) привел, по данным JLL, к увеличению доли свободных площадей до 6,4% (+0,2 п.п.) в бизнес-центрах Санкт-Петербурга. Тем самым, рынок сделал первый шаг для перехода на сторону арендатора. Рост вакантности произошел за счет класса В.

«Замедлилась и почти остановилась активность арендаторов по поиску новых офисов, в то же время увеличилось количество запросов к собственникам бизнес-центров о предоставлении арендных каникул, рассрочек платежей и снижении ставок. Массового изменения коммерческих условий пока не происходит, арендодатели заняли жесткую позицию, ожидая новых законодательных инициатив от государства и разъяснения уже принятых постановлений. Однако, уже к лету мы ожидаем снижение арендных ставок по мере роста объема свободных площадей», – комментирует Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.

При этом начало года было позитивным и офисный рынок Северной столицы подошёл к весне с большим запасом прочности. Арендные ставки достаточно долго росли, ликвидные помещения сдавались быстро, свободными оставались бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в последний месяц-два. Достигнув оптимальных показателей заполняемости действующих объектов, девелоперы начали строительство новых.

На этом фоне по итогам 1-го квартала 2020 года арендные ставки в классе А увеличились до 1 916 рублей за кв. м в месяц (+0,6% по сравнению с кварталом ранее), в классе В – до 1 312 рублей за кв. м в месяц (+0,2%), включая НДС и операционные расходы. Стабильный спрос на аренду офисов в 2019 году, растущая активность IT компаний и переезд в Петербург подразделений Газпрома, привели к тому, что многие собственники бизнес-центров в январе 2020 год повысили арендные ставки.

Уже в марте позитивные интонации сменились на тревожные. Большинство компаний приостановили поиск нового офиса на неопределенный период времени. IT компании, как основные драйверы спроса в последние нескольких лет, наиболее безболезненно перешли на удаленный формат работы и не рассматривают в краткосрочной перспективе вариантов расширения или открытия нового офиса в Петербурге.

Переход на удаленную работу для компаний, которые это раньше не практиковали, произошел сложно и происходит до сих пор. Для перенастройки всех бизнес-процессов нужно время, поэтому оценивать эффективность удаленной работы рано. С другой стороны, многие научатся работать удаленно и в перспективе станут потенциальными клиентами коворкингов, как нового формата офисной недвижимости, который продолжит активное развитие после стабилизации рыночной ситуации.

Очевидно, что не все компании смогут перейти на удаленную работу и поддерживать бизнес на докризисном уровне. Многие будут сокращать затраты в том числе на аренду офиса – за счет снижения ставок, сокращения арендуемых площадей, переезда в бизнес-центр более низкого класса. Наиболее уязвимы в данной ситуации арендодатели, ориентированные на заключение краткосрочных договоров аренды.

В непростом положении окажутся и собственники новых бизнес-центров, которые появятся на рынке в ближайшее время, найти арендаторов в краткосрочной перспективе будет сложно. «В январе-феврале были введены в эксплуатацию бизнес-центр Bronka Space в реконструированном задании бывшей прядильной фабрики на Синопской набережной, 78, бизнес-центр на набережной Обводного канала, 28, строительство которого велось 7 лет, а также офисное здание на Аптекарской набережной 18, в котором разместился коворкинг Page», – говорит Наталия Киреева, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

До конца года девелоперами анонсирован ввод еще более 200 000 кв. м офисной недвижимости. Однако, прогнозируются переносы сроков завершения строительства на 2021 год и увеличение сроков экспозиции на рынке новых площадей. В ситуации неопределенности арендаторы не рискуют подписывать предварительные договоры аренды на этапе строительства здания.