Последние 2 года спрос на склады превышает предложение

   Международная консалтинговая компания Knight Frank подвели итоги на рынке индустриальной и складской недвижимости московского региона за I полугодие 2013 г. Согласно данным исследования, доля вакантных площадей класса А в московском регионе уже 2 года подряд составляет около 1%, несмотря на то, что объем нового строительства продолжает расти. Это не единственная аномалия, зафиксированная аналитиками Knight Frank:
     • Объем ввода новых складских площадей по итогам 2013 г. может превысить аналогичный прошлогодний показатель в 1,7 раз, хотя по всем прогнозам рост рынка должен был замедлиться.
     • Согласно заявленным объемам ввода в эксплуатацию за 2013-2014 гг. (2,6 млн кв. м), объем качественных складских площадей мог бы увеличиться до 10 млн кв. м. Однако практика российского рынка позволяет прогнозировать реальный показатель ввода на уровне 50-70% от заявленного.
     • Текущий объем современных складов в московском регионе пока не сравним с аналогичным показателем парижской агломерации – европейского лидера по обеспеченности складами (около 12 млн кв. м ), хотя российская столица уже сейчас опережает Лондон по общему объему предложения (7,2 млн кв. м к около 6,5 млн кв. м*). По показателю обеспеченности Москва занимает одно из последних мест в Европе, отставая от лидеров почти в 2 раза. 
     • Спрос на качественные склады в I полугодии 2013 г. превышает аналогичный показатель I полугодия 2012 г. на 24% (560 тыс. кв. м против 460 тыс. кв. м). При этом годовой объем поглощения может составить 1 млн кв. м, что близко к рекордному показателю 2012 г.
     • Увеличение спроса в том числе обусловлено появлением в 2011 г. сегмента build-to-suit. Сделки с такими объектами составили почти треть (27%) от общего объема поглощения в I полугодии 2013 г., тогда как за весь 2012 г. доля таких сделок составляла около 20%.
     • Распределение спроса по сегментам бизнеса сохранилось: торговые компании (розничная торговля, дистрибуция и интернет-торговля) – около 60%, логистические операторы – около 17%, производственные компании – 10%, прочие (компании, организующие архивное хранение документов, транспортные и экспедиторские компании и др.) – 13%. 
     • Продолжает расти доля операторов online-торговли в общем объеме поглощения складов (почти 20% в I полугодии 2013 г.), впервые сыгравших заметную роль в 2012 г. (13%), до этого их доля составляла менее 3%. Однако по итогам 2013 г. доля операторов Интернет-торговли в общем объеме поглощения прогнозируется на уровне не более 10%.
     • По состоянию на конец июня 2013 г. Москва заняла 6 место по уровню премиальных ставок аренды, поднявшись на одну позицию. Средние запрашиваемые ставки аренды на качественную складскую недвижимость за 12 месяцев увеличились на 2-4%, составив 135-140 $/кв. м/год для объектов класса А и 115–117 $/кв. м/год для объектов класса B (triple net). Самый высокий годовой прирост показали Амстердам и Женева (более 20%), самое большое снижение – Барселона, Лиссабон, Мадрид (более 10%). 
     • Средние цены продаж складских площадей класса А при дефиците готовых зданий практически не меняются, находясь в диапазоне 1250-1400 $/кв.м. Верхняя граница ценового диапазона характерна для предложений складских площадей, находящихся в высокой стадии готовности, с удачным местоположением и в радиусе до 20 км от МКАД.
   Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли, Knight Frank Russia & CIS, отмечает: «Третий год подряд рынок складской недвижимости демонстрирует рекордно высокую активность. Вопреки ожиданиям некоторого спада в этом году по сравнению с рекордно высокими показателями прошлого года, результаты I полугодия демонстрируют сохранение темпов роста логистического рынка московского региона. Почти половина объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию во II полугодии 2013 г., уже нашли своих потребителей, и объем сделок в I полугодии сопоставим с показателями всего 2012 г. Девелоперы заявляют о планах строительства до 3 млн кв. м качественных складских площадей в ближайшие 2 года. Жизнь и конкуренция внесут свои коррективы в эти расчеты, т.к. многие проекты строятся только «под ключ», для конкретного арендатора. Однако строительство даже 1 млн кв. м в год говорит о высокой скорости развития сегмента. Напомню, рекордный объем ввода в течение одного года был в докризисном 2007 г., когда девелоперы ввели в эксплуатацию около 1,2 млн кв. м. Запрашиваемые ставки аренды при этом не демонстрируют значительного роста, но произошла дифференциация ставок в зависимости от расстояния от города. Дефицит готовых объектов сохраняется, но сохраняется и борьба за качественного арендатора. Однако, если спрос останется на текущем уровне, то с учетом реальной инфляции, рост ставок с 2009 года оказался довольно умеренным и составил около 3% в год».

Более подробно о материалах исследования.

   В I полугодии 2013 г. было введено в эксплуатацию 250 тыс. кв. м складских площадей класса А, что на 7% ниже аналогичного периода 2012 г. (270,3 тыс. кв. м). Но годовой показатель, согласно планам девелоперов, превысит значение 2012 г. на 70% (1,1 млн кв. м против 650 тыс. кв. м).
Всего за 2013-2014 гг. заявлены к вводу в эксплуатацию рекордные 2,6 млн кв.м качественных складских площадей, что могло бы увеличить их объем до 10 млн кв.м. Однако практика российского рынка показывает, что планы корректируются с учетом конкурентного окружения объектов, и реальный ввод в эксплуатацию составит 50-70% от заявленного.
   Существующий объем современных складов в московском регионе еще не сравним с объемом аналогичного предложения в парижской агломерации (около 12 млн кв. м*), где обеспеченность складскими площадями самая высокая в Европе. Но российская столица уже сейчас обгоняет Лондон по общему объему предложения (7,2 млн кв. м против около 6,5 млн кв.м*). Однако по показателю обеспеченности Москва находится на одной из самых низких строчек среди крупнейших европейских городов: на одного жителя московского региона приходится примерно 0,6 кв. м качественных складских площадей. В большинстве крупных европейских городов этот показатель находится на уровне 1,0-1,5 кв. м на одного жителя.
   Объем поглощения сохраняется на высоком уровне – около 560 тыс. кв. м качественных складских площадей было арендовано и куплено в московском регионе за первые 6 месяцев 2013 г. Это больше, чем в аналогичном периоде прошлого года на 24%, когда было реализовано около 460 тыс. кв. м. Существующие сейчас заявки на аренду и покупку качественных складов позволяют прогнозировать годовой объем поглощения на уровне 1 млн кв.м.
   Увеличение спроса обусловлено, в частности, появлением в 2011 г. такого продукта, как качественные склады, предназначенные для приобретения в собственность. Сделки с такими объектами составили почти треть (27%) от общего объема поглощения в I полугодии 2013 г. В прошлом году примерно 20% всех арендованных и купленных площадей за год были приобретены в собственность.
   Распределение объема поглощение по сегментам бизнеса арендаторов и покупателей складских площадей в I полугодии 2013 г. сохранилось: около 60% занимают торговые компании (розничная торговля, дистрибуция и интернет-торговля), около 17% - логистические операторы, 10% - производственные компании. Еще 13% приходится на другие сферы бизнеса: компании, организующие архивное хранение документов, транспортные и экспедиторские компании и др. 
   Продолжает расти доля операторов online-торговли в общем объеме поглощения складов: в I полугодии 2013 г. почти 20% складских площадей московского региона были сданы в аренду компаниям, работающим в этой сфере. Впервые операторы интернет-торговли продемонстрировали значительный объем поглощения складских площадей в прошлом году, когда их доля достигла 13% в общем объем арендованных и купленных за этот период складов. До 2012 г. этот сегмент бизнеса занимал менее 3% в объеме поглощения складских площадей. Однако мы не ожидаем, что по итогам года доля операторов Интернет-торговли в общем объеме поглощения составит более 10%.
   Небольшая коррекция ставок аренды на складские площади характерна для большинства крупных европейских городов, и Москва не является исключением. Средние запрашиваемые ставки аренды на качественную складскую недвижимость за 12 месяцев увеличились на 2-4%, составив 135-140 $/кв. м/год для объектов класса А и 115–117 $/кв. м/год для объектов класса B (triple net – без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС). Москва по отношению к другим европейским столицам поднялась в рейтинге премиальных ставок аренды на одну позицию (с 7 на 6 место). Прирост за последние 12 месяцев показали ставки аренды в 8 крупных европейских городах: Амстердаме, Франкфурте, Женеве, Москве, Мюнхене, Осло, Париже, Стокгольме. Рост составил, в основном, 2-4% в год, за исключение Амстердама и Женевы, где ставки на премиальные складские объекты за год увеличились более чем на 20%. Снижение ставок было довольно неравномерным: наибольшее сокращение наблюдалось в Барселоне, Лиссабоне, Мадриде – более 10%, в Бухаресте, Эдинбурге и Лондоне снижение было небольшим – до 5%. 
   Средние цены продаж складских площадей класса А при дефиците готовых зданий на продажу практически не меняются, находясь в диапазоне 1250-1400 $/кв.м. Предлагаемые складские площади находятся в стадии строительства или доступны покупателю только в формате build-to-suit. Верхняя граница ценового диапазона характерна для предложений складских площадей, находящихся в высокой стадии готовности, с удачным местоположением и в радиусе до 20 км от МКАД.

Olga Sandler
Head of PR
Knight Frank ZAO