Рынок складской недвижимости Москвы ожидает дефицит предложения

На столичном складском рынке к вводу в эксплуатацию в 2023-2024 гг. заявлено 1 536 тыс. кв. м спекулятивных проектов, однако 44% из них уже заполнено арендаторами.

Согласно данным аналитиков консалтинговой компании IBC Real Estate объем сделок на складском рынке Московского региона по итогам 1 квартала 2023 г. составил 522 тыс. кв. м, превысив показатель за аналогичный период 2022 г. в 2,4 раза. Текущее значение не достигло рекордного результата 1 кв. 2021 г. (593 тыс. кв. м), но максимально приблизилось к нему, став вторым по величине за всю историю наблюдений.

Сумма купленных и арендованных площадей в 1 кварталах, тыс. кв. м

Источник: IBC Real Estate

Такой внушительный результат первых трех месяцев 2023 г. обусловлен повышенным спросом со стороны онлайн-ритейлеров: 38% спроса пришлось на сделки Ozon и Wildberries, 23% – на дистрибьютеров, полным ходом идет восстановление импорта и замещение ушедших товаров.

По прогнозам IBC Real Estate, к концу года общий показатель объема сделок на столичном складском рынке может составить 1,8 млн кв. м, что превысит значение 2022 г. на 23% и будет соответствовать уровню 2020 г.

В целом, итоги 1 квартала оказались лучше ожидаемых. Доля вакантных площадей снизилась до 2,3% (562 тыс. кв. м против 668 тыс. кв. м на конец декабря 2022 г.), ставка аренды показала умеренный рост всего в 1%. Практически все спекулятивные объекты, введенные в эксплуатацию с начала года, вышли на рынок уже заполненными.

На фоне вышеперечисленных факторов прогноз на 2023 г. был улучшен: ставки аренды пересмотрены в сторону роста – до 6 000 рублей за кв. м в год, доля вакантных площадей – в сторону снижения до 2%.

Более быстрый рост ставок аренды сдерживает стабилизировавшаяся после пика в конце 2021 г. стоимость строительства. На текущий момент ставки аренды на BTS проекты варьируются в диапазоне от 5 600 до 5 900 руб. за кв. м в год, что составляет конкуренцию готовым площадям. При этом объекты, уже находящиеся на этапе строительства, все еще маркетируются на рынке дороже остальных: именно в них представлены дефицитные крупные блоки с более быстрой датой доступа, чем в объектах BTS. Средневзвешенная ставка аренды в строящихся объектах составила 6 100 руб. за кв. м в год (на 4% выше готового предложения).

Объем нового строительства в Московском регионе в 1 квартале 2023 г. составил 354 тыс. кв. м, что в 1,7 раза выше значения за 1 квартал 2022 г. На стадии строительства сейчас находятся около 1,6 млн кв. м складских площадей, которые заявлены к вводу в 2023 г. По оценкам аналитиков IBC Real Estate, из них будет достроено и введено в эксплуатацию 1,2 млн кв. м. Часть объектов будет перенесена на более поздние сроки.

При этом будущее спекулятивное предложение также постепенно становится дефицитным. На 2023-2024 гг. к вводу в эксплуатацию в Московском регионе заявлено 1 536 тыс. кв. м таких площадей класса А и В, однако практически половина из них (44%) уже нашли своих арендаторов.

«Исходя из вышеперечисленных факторов в ближайшее время мы ожидаем рост количества сделок формата BTS. На рынке уже сформирован устойчивый спрос на аренду готовых блоков, однако многие арендаторы из-за снижающейся вакансии и отсутствия крупных свободных блоков вынужденно пойдут в BTS», – резюмирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate​.

Источник: IBC Real Estate

Анализируя ситуацию в целом по рынку, Евгений Бумагин отмечает: «Сейчас мы наблюдаем достаточно высокую динамику, прирост проектов Light Industrial, высокий интерес к инвестиционным сделкам. Активно развивается сегмент онлайн-ритейлеров, но появляются и новые имена среди арендаторов. Сохранение текущего темпа активности и стабильная макроэкономическая ситуация положительным образом повлияет на готовность девелоперов инвестировать в новые объекты».