Складская недвижимость России: настоящее и будущее арендаторов и девелоперов

Москва, 17 ноября 2014 – 12 ноября компания Colliers International и ИД «КоммерсантЪ» собрали за круглым столом «Складская недвижимость России» ведущих игроков рынка: арендаторов, девелоперов и представителей крупнейших логистических компаний. Встреча прошла в недавно открывшемся Four Seasons Moscow Hotel. Генеральным партнером в этом году выступил британский фонд Raven Russia Limited, крупнейший инвестор и девелопер складского рынка России.  

   Участники дискуссии обсудили, как меняется ситуация на рынке складской недвижимости в связи с последними событиями в экономике, как влияет на рынок курс валют, как развивается складское направление в Москве и регионах, стоит ли ждать нового строительства и каковы дальнейшие перспективы отрасли.

   Конференцию открыл Николай Казанский, управляющий партнер компании Colliers International в России. Затем с приветственным словом выступил Эдриан Бэйкер, управляющий директор группы компаний Raven Russia Limited, который отметил, что в текущей макроэкономической ситуации важно отслеживать изменения, которые происходят на рынке складской недвижимости России, оперативно на них реагировать, обмениваясь опытом с ключевыми игроками отрасли.

   Владислав Рябов, партнер, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, в своем выступлении подвел предварительные итоги года на рынке складской недвижимости России. Затем в дискуссию на тему «Склады в России: что год грядущий нам готовит?» выступили Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group,  Полина Винокурова, директор по маркетингу логистической компании МОЛКОМ, Йенс Айххорст, директор по поставкам компании Enter, Элеонора Богданова, директор по развитию бизнеса складского и индустриального направления Colliers International и Евгений Соколов, директор департамента логистики ООО «О'КЕЙ». Модератором конференции стал Андрей Воскресенский, главный редактор «Коммерсантъ. Дом».

   Комментируя сегодняшнюю ситуацию на рынке, связанную во многом с валютными колебаниями, Владислав Рябов сказал: «Скачок доллара стал сюрпризом как для нас, так и для арендаторов. И сейчас многие проекты замораживаются. В ближайшее время предложений на рынке станет меньше. Однако потребление товаров не прекратится, и арендаторам будут нужны склады, значит, и рынок будет развиваться. В связи с этим нас ждет дефицит площадей». По мнению г-на Рябова, «в прошлый кризис рынок стабилизировался в течение года, и через полтора года был абсолютно здоровым. Сейчас нестабильность на рынке продлится около 3-6 месяцев». 

   Йенс Айххорст отметил, что увеличение стоимости аренды складов из-за роста курса доллара не так критично, как рост цен на импорт. «При росте курса доллара на 50%, доля расходов на аренду в нашем бюджете увеличится с 2% до 3,75%, а общие логистические издержки – с 10% до 11,5%. И это не так страшно, как удорожание импорта на 50%». При этом г-н Айххорст считает, что особенно сложно сегодня приходится логистическим операторам: «Для них изменения курса – это катастрофа, поскольку все их контракты с клиентами заключены в рублях на 1-2 года вперед. И в случае роста курса и изменения валютных ставок их бизнес становится невыгоден и даже убыточен».  Полина Винокурова поделилась, что у логистической компании МОЛКОМ ситуация не в пример лучше других: «Наши склады находятся в собственности компании, поэтому мы не зависим от курса доллара. Однако цены, скорее всего, будут корректироваться в зависимости от ситуации на рынке, общего роста цен и зарплат». А по мнению Элеоноры Богдановой, будущий 2015 год будет более благоприятным для арендаторов, чем 2014 год с точки зрения получения выгодных условий.

   Олег Мамаев в ходе дискуссии сделал прогноз, что «доллар будет сильной и основной валютой на рынке складской недвижимости, поскольку вся бизнес-модель построена на долларе, а системной рублевой модели не существует. Привязка к рублю – это обесценивание денег за счет инфляции. Если бы у нас инфляция, как в Японии, была равна нулю, то я бы пользовался рублем, без индексации, если бы я был уверен, что сегодня за те же рубли смогу купить ровно столько же, что и 3-4 года назад». В итоге г-н Мамаев порекомендовал покупать складскую недвижимость сейчас, поскольку цены в долларах сильно снизились. 

   По мнению Виктора Афанасенко, директора по аренде и маркетингу компании Raven Russia Limited, снижение деловой активности на столичном складском рынке в начале года в определенной части было компенсировано ростом региональных сделок, что связано с активной экспансией в регионы со стороны ритейлеров. Кстати, на столичном рынке активнее всего в последние 1,5 года активно играл сетевой ритейл, в первую очередь продуктовый. Именно на этот бизнес-сектор приходятся крупнейшие московские сделки 2013-2014 гг. в наших строящихся логистических парках «Новая Рига» и «Ногинск» в Подмосковье. 

   Евгений Соколов добавил, что дисбаланс спроса и предложения изменил расстановку сил на рынке в пользу арендаторов. Ближайшие полгода эта ситуация будет сохраняться, и возможно в 2015 г. тенденция только усилится, так как спрос остается нестабильным и на рынок выходит большое количество новых складских проектов.  

   Во второй части мероприятия, посвященной «Разумной экономии при децентрализации логистики, строительстве и пользовании складами», участие приняли Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор компании «А Плюс Девелопмент», Валерия Солок, директор по управлению недвижимостью больших форматов X5 Retail Group,  Сергей Кузичев, руководитель по развитию недвижимого имущества в Восточной Европе FM Logistic, Андрей Постников, управляющий директор компании «Логопарк Девелопмент», Павел Хоботов, руководитель проектного отдела компании WESP и Александра Селезнева, директор по направлению индустриальной и складской недвижимости Colliers International.  Спикеры обсудили насколько эффективны склады класса А в регионах, как правильно подойти к выбору оптимального склада  и какие технологии действительно обеспечивают экономию. 

   Александра Селезнева отметила, что «эффективный склад – это склад класса А. То, чем пользовались раньше, было плохо и неудобно, и с точки зрения высотности хранения, и с точки зрения логистики. Склады теперь строятся по принципу build to suit: под требования и с учетом пожеланий заказчика. Это уже сформировалось в тенденцию: ориентироваться на арендаторов и слушать их пожелания». С данной точкой зрения согласен и Вячеслав Зелепуга: «Очень редко на региональных рынках имеет смысл строить склады класса А на спекулятивной основе, такие как в Московской области». Г-н Зелепуга также считает, что «для поддержания эффективности нужно выстраивать отношения с партнером. Именно от этого зависит, как будет развиваться ваш бизнес, сохранит ли свои объемы». 

   Сергей Кузичев говоря об эффективности складов в разных регионах отметил, что она не зависит от региона: «Молоток одинаково эффективен в Москве, Владивостоке, Челябинске и Хабаровске. И склад эффективен ровно тогда, когда его объем можно использовать полностью. Для этого нужно обращать внимание на структуру спроса». 

   В ходе дискуссии спикеры обсудили, что происходит в разных регионах России, чем отличаются складские рынки в Челябинске и Екатеринбурге, почему склады Новосибирска заполнены полностью, а в Казани произошло снижение ставок, а также другие актуальные вопросы.

   В завершении каждой сессии слушатели с помощью электронного голосования выбирали лучшего спикера. В первой дискуссии приз зрительских симпатий получил Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, во второй – Сергей Кузичев, руководитель по развитию недвижимого имущества в Восточной Европе FM Logistic. Модератор конференции, Андрей Воскресенский, в каждой сессии выбрал лучшие вопросы из зала. Их авторами стали Виктор Афанасенко, директор по аренде и маркетингу компании Raven Russia Limited и Михаил Лучинский, начальник отдела складской логистики ЗАО Шенкер.