Складская недвижимость: умеренный оптимизм

19 cентября в рамках Международного инвестиционного форума по недвижимости Proestate прошла дискуссия «PRO Склады России: Экономика и маркетинг складского девелопмента», в ходе которой эксперты рынка обсудили современное состояние и перспективы развития рынка складской недвижимости.

«Мы наблюдаем снижение уровня вакантности и постепенный рост ставок на складском рынке, - рассказал Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу RavenRussia, - На склады есть спрос, найти в Московском регионе вакантное помещение площадью более 30 тыс. кв.м уже очень сложно. Самыми актуальными остаются спекулятивные проекты. Арендаторов устраивают складские комплексы класса А, однако все чаще клиенты говорят, что им требуются те или иные модификации».

Как рассказал Владислав Таланин, директор по продажам коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург», дефицит качественных складских предложений наблюдается и в Северной столице, уровень вакантных площадей здесь составляет всего 3%. Минимальный ввод складских площадей в последние два года привел к росту ставок аренды в классе А на 5%. Наблюдается большой интерес как к аренде складских помещений, так и к покупке.

Глеб Белавин, заместитель генерального директора MLP Russia отметил нулевой уровень вакантности на объектах MLP и сказал, что главным трендом 2019 года станет рост ставок аренды. Это тренд, на который не повлияет даже активный ввод больших объектов. О 100%-й заполняемости объектов компании рассказал Эльман Халилов, коммерческий директор сети складских комплексов категории Fresh&Frost Green Store. В перспективе у компании строительство нового объекта, арендатор на 30 тыс. кв.м. уже найден. О планах компании весной выти на стройку заявил также Захар Вальков, исполнительный директор RadiusGroup, который также подтвердил, что баланс спроса и предложения на рынке установлен, и девелоперы начали предлагать более высокие ставки аренды.

Вячеслав Зелепуга, директор по развитию, «А Плюс Девелопмент», считает, что одним из основных трендов на складском рынке становится рост компетенции клиентов. Особенно это заметно у крупных ритейлеров, они внедряют новые автоматизированные процессы, предъявляют все более высокие требования к складам, и помещение, построенное для одной компании, требованиям другого ритейлера уже не соответствует.

Рассуждая о наиболее востребованных и перспективных форматах, эксперты уверенно называли спекулятивные склады класса А, мультитемпературные и сухие склады, склады built-to-suit. «При поддержке правительством малого и среднего предпринимательства хорошие перспективы могут оказаться у складов Light Industrial, которые могут эффективно работать только внутри города», - отметил Сергей Лысенков, операционный директор, младший компаньон LOGISTICS PARTNERS.

В формате складов последней мили есть отличные объекты с хорошей маржинальностью, однако рынок пока не сложился, считает Евгений Нумеров, управляющий партнер Skladman USG; сопредседатель складского комитета АИП России. Достаточно тяжелым форматом остается и агрологистика, коммерциализировать этот сегмент пока никому не удалось.

Как рассказал Александр Никишов, коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», клиентами складов Light Industrial являются небольшие компании, которым склады нужны сейчас, более трех месяцев они ждать не намерены. Достаточно высокая ставка – 6 тыс. руб. за кв.м – не смущает арендаторов, для которых важнее комфортные условия труда.

Владислав Таланин, директор по продажам коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург», поделился опытом компании по развитию индустриальных парков в Северо-Западном регионе и работе со складскими девелоперами. «Раньше мы просто предлагали девелоперам участки, потом просчитывали проекты built-to-suit, - отметил спикер, - сейчас предлагаем входить в совместное предприятие и реализовывать проект вместе».

Как отметили эксперты, сегодня рынок складской недвижимости находится в состоянии умеренного оптимизма. Девелоперов радует низкий уровень вакантности и разворот ставок на повышение, это говорит о том, что приходит время начинать стройку. Среди факторов, которые могут негативно повлиять на развитие сегмента, эксперты называют санкции и повышение НДС, которое может сказаться на ставках аренды.