Склады начали продаваться

  Международная консалтинговая компания Knight Frank подвела предварительные итоги 2012 года в сегменте индустриальной и складской недвижимости и земли. Основные выводы исследования:

• В 2012 году объем сделок по аренде и приобретению качественных складских площадей достиг рекордных показателей и сравнялся с уровнем 2007 года – 1,3 млн кв. м в МО и 1,6 млн кв. м на российском рынке. 

• Впервые в истории складского рынка ¼ часть в структуре спроса занимают сделки по продаже складских площадей конечным пользователям.

• Сетевые девелоперы присутствуют только в 6 российских городах, что обусловлено нехваткой ресурсов на закрытие спроса в Москве и МО, долгим выходом на региональные рынки, более низкими ставки и более низким спросом, а также отсутствием гарантии доходности в регионах.

• Впервые за 4 года объем вакантных площадей в регионах России снизился, до 2012 года он только увеличивался.

• В 2012 году был отмечен беспрецедентный рост активности онлайн-ритейлеров – 14% в общем объеме поглощения. 

• Доля сетевых девелоперов в объеме нового строительства снизилась с 70% до 50% качественных складских площадей. На рынке появились новые игроки, в том числе first-time девелоперы.

   В 2012 году активность девелоперов была сосредоточена преимущественно на столичном рынке. По предварительным итогам 2012 года в Московской области было реализовано 1 300 000 кв. м качественных складских площадей, тогда как в остальной стране, включая Санкт-Петербург – всего 300 000 кв. м. Сетевые девелоперы присутствуют только в 6 российских городах (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Казань), что обусловлено нехваткой ресурсов у девелоперов на закрытие спроса на ключевом столичном рынке, более долгим выходом на региональные рынки, более низкими ставками и более низким спросом на них и, как следствие, отсутствием гарантии доходности.

   В 2012 году впервые за историю складского рынка России произошла продажа большого количества складских площадей конечным пользователям – ¼ долю в структуре спроса составляют сделки по продаже. На московском рынке на такие сделки приходится около 30%.

   В 2012 году был отмечен беспрецедентный рост активности онлайн-ритейлеров – если раньше их доля в общем объеме поглощения составляла не более 2%, то по предварительным итогам 2012 года она достигла 14%.

   До 2008 года ключевыми потребителями складских площадей являлись логистические операторы (до 50%), далее следовал сегмент торговли (порядка 35%), производственные компании (около 10%) и прочие арендаторы занимали около 5%. Сегодня ситуация кардинально изменилась: на 1 место вышли торговые компании, включая дистрибьюторов (30%) и онлайн-ритейл (14%), за ними следуют представители логистического сектора с долей рынка в 15%, производственные компании сохранили долю в 10%, прочие участники рынка по-прежнему составляют около 5%.

   Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли, Knight Frank Russia & CIS, отмечает: «Сегодня мы можем с уверенностью говорить о новой тенденции в логистической недвижимости: складские проекты стали приобретать конечные потребители – преимущественно российские компании. В целом, инвестиции в склады для многих компаний являются обоснованными и даже необходимыми: так, для дистрибьюторских компаний и логистических операторов складское здание – это основной инструмент для заработка денег. То же можно сказать и про ритейлеров, хотя для них основным элементом бизнеса является торговая недвижимость, но несовершенство современной логистики в России и большие расстояния делают практически невозможным эффективную работу крупных компаний без значительных складских запасов. До 2011 года мы практически не видели крупных сделок по приобретению складов, что обусловлено нестабильностью (ожидаемой, в том числе) на финансовых рынках, а также отсутствием качественного предложения в нужном для клиентов формате. Ситуация изменилась и, если в 2011 г. конечные потребители приобрели около 150 000 кв. м современных складских помещений (одной из знаковых сделок того года, проведенной, кстати, компанией Knight Frank, была сделка по приобретению склада площадью 50 000 кв. м компанией «ЦентрОбувь» для собственных нужд), то в 2012 г. объем сделок вырос: по нашим оценкам, в этом году будет продано более 400 000 кв. м зданий класса А. Среди крупнейших приобретателей этого года следует отметить «Национальную Компьютерную Корпорацию» (58 300 кв. м), «Ленту» (42 000 кв. м), «Декатлон» (35 000 кв. м)».

Ольга Сандлер
Руководитель пресс-службы Knight Frank Russia and CIS