Ставки аренды торговой недвижимости подогреваются люксовыми брендами

Гонконг – самый дорогой рынок торговой недвижимости

   Лондон - Москва, 4 марта 2014 – По данным последнего отчета ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE Group, Inc, Гонконг стал самым дорогим городом для международных ритейлеров. В то же время ставки аренды на таких ведущих рынках, как Нью-Йорк, Париж и Лондон, также продолжают бить все рекорды.

   Квартальный рейтинг 97 первоклассных рынков розничной торговли, составленный компанией CBRE, показывает, что конкуренция среди крупнейших городов мира становится все острее. Спрос подогревается люксовыми ритейлерами, которые готовы платить рекордные суммы за самые желанные магазины, тогда как объемы строительства упали до исторически низких значений, что приводит к нехватке торговых площадей.

   Гонконг (4 333 долларов США за квадратный фут в год) намного опережает другие города по уровню ставок аренды торговой недвижимости, за ним идет Нью-Йорк (3 300 долларов США за квадратный фут в год), Париж (1 452 долларов США за квадратный фут в год) и Лондон (1 356 долларов США за квадратный фут в год).

   Примечательно, что средние ставки аренды на нескольких ключевых международных рынках, представленные в местной валюте, продемонстрировали в 2013 году двузначный прирост, в особенности, в Париже, Лондоне и Нью-Йорке, и в годовом исчислении составили 29%, 18% и 11% соответственно, относительно прошлых показателей, которые и так можно было считать заоблачными.

Источник: Исследования CBRE, IV квартал 2013 года

     Раймонд Дж. Торто, Председатель глобального отдела исследования рынка, CBRE, прокомментировал ситуацию:

   «В последнее время идут дискуссии о роли люксовых ритейлеров по сравнению с ритейлерами среднего ценового сегмента. Исследования CBRE еще раз доказывают, что ставки аренды очень устойчивы на  большинстве рынков и продолжают расти на ключевых мировых рынках , в частности, в Нью-Йорке, Лондоне и Токио.

   На многих рынках высокие ставки аренды поддерживаются недостатком свободных площадей в престижных районах торговли и лихорадочным спросом со стороны люксовых брендов. Эта нехватка первоклассных площадей подталкивает некоторых ритейлеров к аренде второстепенных активов и выходу на второстепенные рынки. Поскольку объемы строительства на многих рынках находятся на самом низком уровне, можно полагать, что эта тенденция продолжится в 2014 году».  

   Спрос ритейлеров в Гонконге сосредоточен в большей степени на первоклассных локациях, а не  на периферийных улицах. Самыми популярными улицами являются Рассел Стрит в районе Козвей-Бей, Кантон Роуд в Цим-Ша-Цуй и Квинз Роуд Сентрал в Центральном районе. Именно эти улицы, которые отличаются высокой загруженностью площадей, по-прежнему привлекают как международных, так и локальных ритейлеров.

   Пятая Авеню в Нью-Йорке в IV квартале 2013 года продолжила свой подъем к территории рекордов, здесь средняя запрашиваемая ставка аренды выросла на 4,8% в квартальном исчислении и поднялась до небывалого показателя 3 300 долларов США на квадратный фут в год. Получается, что за аренду площади 5 000 квадратных футов просят 16,5 миллиона долларов США в год. Аренда на других фешенебельных улицах на северо-востоке США также резко подорожала, и самые высокие показатели роста отмечены на Ньюбери Стрит в Бостоне (6,7% в квартальном исчислении) и Волнат Стрит в Филадельфии (5,8% в квартальном исчислении).  

   Во Франции рынок торговой недвижимости характеризовался резкой поляризацией, и значительный спрос был сосредоточен на первоклассных площадях, особенно в Париже и вокруг него. В условиях повышенного интереса международных ритейлеров к первоклассным парижским площадкам и серьезного недостатка свободных точек в этих местах, ставки аренды на центральных улицах столицы росли на протяжении последних двух лет, и средняя запрашиваемая ставка аренды в престижных локациях Парижа выросла на 80% с I квартала 2012 года. Устойчивый спрос со сторона международных ритейлеров будет по-прежнему поддерживать этот уровень и в 2014 году.

   Высокий спрос на первоклассные торговые площади в Лондоне вывел арендные ставки на рекордные уровни. Сектор предметов роскоши представляет мощную движущую силу экспоненциального роста арендной ставки и денежных поступлений. Ограниченный объем площадей на фоне растущего спроса на центральные участки привел к увеличению спроса на площадки во второстепенных локациях центрального Лондона. Однако британский рынок сильно поляризован, и здесь в менее популярных, второстепенных торговых центрах и торговых улицах наблюдается повышение уровня незанятых площадей и снижение арендных ставок.

   Конкуренция за помещения на центральных улицах Сиднея остается острой в результате сохранения стабильного спроса со стороны международных ритейлеров и ограниченного предложения свободных площадей. Основным объем новых площадей приходится на офисную застройку в Барангаро; однако, первая очередь будет закончена лишь в 2015 году. Австралия – единственная страна, где в верхней части рейтинга самых высоких ставок аренды  в ритейле фигурируют два города. Мельбурн занимает девятое место. В 2013 году в Мельбурне открыли свои первые магазины в Австралии самые расторопные ритейлеры:  UNIQLO, H&M и Forever 21.

   В Японии оживление экономики, подъем фондового рынка и ожидаемое повышение заработной платы нашли отражение в самом высоком показателе потребительской уверенности с 2005 года. Многообещающий рост продаж отмечен в отношении предметов роскоши и дорогих товаров в универмагах. Токио остается одним из ключевых перевалочных пунктов для тех ритейлеров, которые впервые выходят на азиатско-тихоокеанский рынок. Ввиду постоянного стремления люксовых брендов к расширению и местных ритейлеров к открытию магазинов на новых рынках, арендная активность распространяется и на периферию, на такие районы, как Джинна в Шибуе.

   Рост арендной ставки на центральных улицах Москвы оставался стабильным в течение 2013 года. Спрос также остается стабильным, в то время как меняется сама структура рынка торговой недвижимости. Доля модных магазинов на центральных улицах Москвы продолжает снижаться, так как большинство москвичей предпочитают приобретать одежду и обувь в крупных торговых центрах. На московском рынке также ожидается появление значительного количества новых крупных торговых центров.

     Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка, CBRE в России, сказал:

   «Большинство международных брендов, которые приходят в Москву, не относятся к люксовому сегменту. В большинстве своем они предпочитают открываться в знаковых торговых центрах, так как с одной стороны, в стрит ритейле не всегда возможно добиться устраивающих условий аренды, а с другой – стрит ритейл испытывает определенные проблемы с покупательским трафиком. Исключением являются, пожалуй, только Cartier, Patek Philippe, RED Valentino. Очевидно, что сейчас объемов спроса недостаточно для роста арендных ставок на Московские торговые коридоры».

   Ритейлеры всего мира по-прежнему стремятся получить первоклассные торговые площадки в Пекине – дизайнерские бренды 3.1 Phillip Lim и Cheap Monday открыли свои первые самостоятельные магазины. В то же время бренды «фаст-фэшн» ищут возможности на основных субрынках, в то время как всё большую популярность у владельцев торговых центров приобретают операторы продовольственных магазинов, особенно на второстепенных площадках, где они могут значительно увеличить количество посетителей.