В 2013 году в российские склады инвестировали вдвое больше, чем в 2012 году

   За прошедший год объем инвестиций в складскую недвижимость вырос почти в два раза – до уровня $1,2 млрд., констатируют аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank, подводя итоги уходящего года. Рекордно высокие объемы поглощения, дефицит готовых к въезду объектов, повышение качества строительства, а также стабильный рост ставок аренды делают складские объекты все более привлекательным инвестиционным продуктом.
   В 2013 году было осуществлено несколько крупных инвестиционных транзакций: приобретение группой БИН складского объекта в Томилино и портфеля компании MLP, покупка завода Tinkoff компанией «А+ Девелопмент», покупка компанией «Аквион» здания в складском комплексе «ПНК-Внуково», а также приобретение компанией RB Invest здания в складском комплексе «ПНК-Чехов – это почти 15% от общего объема инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости. 

Объем сделок и доля инвестиций в складскую недвижимость 2011,2012,2013
                                                   2011 2012 2013 F
Объем сделок по 
приобретению объектов 
складской недвижимости, млн $ 594  620   1 340
Доля инвестиций 
в складскую недвижимость, %    6,3% 9,4% 15,8%
Источник: Knight Frank Research, 2013
Примечание: на днях стало известно еще об одной сделке по приобретению инвестором складского комплекса в московском регионе, завершение которой планируется до конца года, в связи с чем данные были скорректированы.

   Важным трендом на рынке качественной складской недвижимости России в 2013 году стало увеличение активности в регионах – на Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар и Ростов-на-Дону пришлось более 80% всего объема поглощения в региональных городах (без учета московского региона Санкт-Петербурга и Ленобласти). Важно отметить начало развития рынка качественной складской недвижимости в Дальневосточном регионе. В 2014 г. к вводу в эксплуатацию запланировано несколько складских объектов классов А и В общей площадью порядка 40 тыс. кв. м. Активный спрос на складские комплексы в регионе позволяет ожидать заполнения проектов арендаторами еще на этапе строительства. Однако значительного увеличения доли инвестиционных сделок с региональными объектами в ближайшие несколько лет не произойдет, отмечают аналитики Knight Frank, поскольку при низкой ликвидности уровень риска остается высоким. 
   В целом по России общий объем сделок по аренде и покупке качественных складских площадей составил порядка 1,9 млн кв. м, из которых 70% пришлось на столичный регион, 18%  на Санкт-Петербург, 12% на другие регионы. В московском регионе объем поглощения качественных складских площадей достиг очередного исторического рекорда: в 2013 г. было арендовано и куплено почти 1,5 млн. кв. м. Основной спрос (около 70%) на региональные складские площади предъявляют торговые компании (операторы online и offline торговли, дистрибьюторы). Около 20% арендуют и покупают производственные компании, остальные 10% приходятся на логистических операторов.  
   Средний размер сделки в московском регионе вырос до 18 тыс. кв. м, против 11 тыс. кв. м в 2011 году и 13 тыс. кв. м в 2012 году. Объем сделок по покупке конечными пользователями удвоился за год, составив почти 600 тыс. кв. м по всей России (из них около 400 тыс. кв. м в московском регионе). Такое увеличение произошло за счет большого размера сделок, их количество при этом практически не изменилось по сравнению с 2012 г. 
   Уходящий год наглядно показал, к каким изменениям на рынке складской недвижимости могут привести изменения в транспортном регулировании. Ограничение движения грузового транспорта внутри МКАД привело к тому, что компании, оперирующие в Москве, стали рассматривать склады в непосредственной близости от нее, а арендаторы, которые обслуживают со своего дистрибуционного центра несколько городов, напротив, были заинтересованы объектами в районе Московского Малого кольца. Ожидаемое строительство ЦКАД должно улучшить транспортную ситуацию, однако, эти изменения произойдут с временным шагом – в 2-3 года. Уже сейчас выросли в цене участки, расположенные у шоссе, где ведется активное строительство. Наиболее востребованными направлениями со стороны арендаторов и покупателей складов являются Ленинградское шоссе, а также южные и юго-западные направления: Минское, Киевское, Симферопольское и трасса М4 «Москва-Дон».
   В следующем году ожидается сокращение спроса до уровня 1 млн. кв.м, при этом объем ввода в эксплуатацию будет находиться на рекордно высоких отметках: на 2014 год заявлено к строительству около 1,7 млн кв.м качественных складских объектов, из которых, по оценкам Knight Frank, будут построены и введены в эксплуатацию порядка 950 тыс. кв. м. Однако вероятнее всего доля вакантных площадей не превысит 5%. Возможно появление отдельных географических зон, где ситуация может отличаться от средней по рынку. Как, например, в северном направлении, где будут введены в эксплуатацию порядка 45% от всех строящихся складских помещений.
   Запрашиваемые ставки аренды оставались стабильными в течение года – на уровне 135–140 $/кв. м/год. При росте курса доллара по отношению к рублю мы, вероятнее всего, увидим сокращение номинированных в долларах арендных ставок до уровня 130–135 $/кв. м/год. При этом стоит отметить, что становится больше рублевых договоров аренды. Стала еще более заметна дифференциация ставок в зависимости от местоположения объекта: в начале года мы наблюдали рост ставок на склады в непосредственной близости от МКАД на 7%-10%. Кроме того, в зависимости от направления ставки могут отличаться на 10–15%: транспортная ситуация на восточных трассах сложнее, чем на севере и юге. 
Доходность инвестиций в складские объекты составляет примерно 11-12%, средний срок окупаемости склада – около 9 лет. Для премиальных объектов офисной недвижимости доходность находится на уровне 8,5-9%, торговой – 9-9,5%, констатирует директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank Russia & CIS, Вячеслав Холопов. 
   Ситуация на складском рынке в последние годы складывалась очень удачно для инвестора, который рассматривает объекты или с высоким риском и высокой премией за него, или объекты, которые будут приносить стабильный доход. Доходность складских объектов несколько выше, чем для объектов офисной и торговой недвижимости, но эта разница не покрывает более высокие (часто по субъективной оценке) риски, а стабильный доход намного проще получать с премиального офисного объекта или высококачественного торгового центра. Но за последние несколько лет ставки аренды на складские объекты, достигнув довольно высокого уровня, стабилизировались: за последние 1,5 года они не претерпели значительных изменений. Доля вакантных площадей для складов класса А уже более двух лет сохраняется на уровне менее 2%. Кроме того, наблюдался стабильно растущий спрос со стороны как российских, так и иностранных игроков. Таким образом, рынок стал более «понятным» для инвестора.
   Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимости, Knight Frank Russia & CIS: «Уходящий год снова демонстрировал рекорды, которые вряд ли удастся превзойти в ближайшие несколько лет.  В 2014 году мы также увидим дальнейшее развитие складской недвижимости в регионах, причем преимущественно благодаря усилиям локальных девелоперов.  Благодаря активному спросу доля объема сделок в регионах может вырасти до 20% от общего объема поглощения. При этом в московском регионе ожидается максимальный за всю историю рынка годовой объем ввода в эксплуатацию современных складов".

Natalia Gagarina
Senior PR manager
Knight Frank